Questa volta l’argomento del giorno è dedicato a chi già possiede una proprietà immobiliare ed intende mettere ordine tra i suoi possedimenti per chiarire un pò la situazione. Nello specifico, si parla di accorpamento o fusione catastale. La stessa, rientra in una procedura che, se applicata correttamente, consente, oltre all’ordine, di ricevere degli importanti benefici, specie sul punto di vista burocratico e fiscale. In questo articolo si spiega nel dettaglio in cosa consiste l’accorpamento catastale, come funziona e come si applica.
Cosa si intende per accorpamento catastale
L’accorpamento catastale consiste nella fusione di due o più unità immobiliari dal punto di vista fiscale. Talvolta le due unità possono anche rimanere distinte idealmente, ma ai fini fiscali e burocratici, vengono considerate come una sola unità. Questo inevitabilmente crea una serie di vantaggi al possidente, che può ricavare, dall’accorpamento un notevole risparmio. In che modo? Il risparmio si riflette sulle tasse relative alla proprietà, ad esempio l’IMU. Inoltre, questa fusione, diventa de facto, anche nel caso in cui non si possa procedere all’accorpamento urbanistico, ossia la fusione vera e propria delle due proprietà immobiliari.
Accorpamento fisico e accorpamento fiscale
Uno dei casi maggiormente citati come esempio, è quello in cui, ci sono due unità immobiliari, contigue ma di proprietà di due persone diverse, anche se parenti o coniugi. In tal caso, non è previsto l’accorpamento urbanistico, quindi non possono essere considerati come una singola unità immobiliare a fini fiscali. Tuttavia, questo ostacolo può essere tranquillamente ovviato mediante il ricorso all’accorpamento fiscale, che consente di superare il limite ed unire le due unità, seppur non fisicamente.
I requisiti
Cosa bisogna fare per ottenere l’accorpamento? A dispetto di quanto si possa credere non è semplicissimo ottenerlo, e le condizioni sono piuttosto rigide a riguardo. In primo luogo si discute in merito all’autonomia funzionale. Due immobili, per avere l’accorpamento catastale devono non essere autonomi dal punto di vista della funzionalità. Cosa vuol dire? Semplicemente significa che, possono avere due ingressi differenti, ma i servizi essenziali devono essere in comune e liberamente accessibili da un lato e dall’altro. L’assenza di questi servizi fondamentali, mette in discussione la stessa fruibilità dell’immobile. Se, ad esempio, due unità immobiliari condividono una cucina, ci sono buoni presupposti per ottenere l’accorpamento. Ad ogni modo, il requisito funzionale, è ad oggi, molto dibattuto, anche perchè i casi a cui si riferisce sono molti, ed alcuni non sono nemmeno regolamentati. Per questo motivo, a volte succede di procedere caso per caso, con la conseguente perdita di tempo in lungaggini.
La leggittimità dell’accorpamento
Anche se alcuni casi, per la verifica del requisito di funzionalità, sono piuttosto vaghi, e valutabili di volta in volta, c’è una cosa almeno che è sicura: l’accorpamento è legittimo. Questo spazza via, qualsivoglia dubbio sul fatto che la fusione catastale consista in una sorta di sotterfugio per pagare meno tasse. Se due appartamenti, realisticamente non possono essere considerati come uno solo, l’accorpamento non si configura.
Le procedure per l’accorpamento
Come bisogna fare per ottenere l’accorpamento? La procedura è abbastanza singolare, a partire dal fatto che, prima di tutto occorrono due variazioni catastali. Infatti bisogna presentare una specifica richiesta per ognuno dei appartamenti interessati. Poi c’è bisogno di presentare le planimetrie dei due appartamenti, le quali dovranno dimostrare in modo evidente, i motivi per cui le due unità debbano essere considerate un tutt’uno. Qui, bisogna fare attenzione alla definizione dei confini; a tale scopo esistono delle regole convenzionali: in primo luogo si utilizza un tratto di linea continuo per riprodurre l’unità immobiliare in variazione; oppure si utilizza un tratto di linea tratteggiato per riprodurre la parte rimanente, ed infine si utilizza un tratto di linea tratto-punto per delimitare le due porzioni. Dopo c’è la fase del classamento. Si tratta di una fase importantissima ai fini fiscali, perchè fa riferimento direttamente all’Agenzia delle Entrate. Questa procedura serve a delineare il livello dei tributi fiscali, per consentire al proprietario di raggiungere determinate agevolazioni. Il classamento infatti, consente all’Agenzia delle Entrate di definire la classe catastale e la rendita.
Perchè l’accorpamento catastale?
Certo, la procedura è lunga e complessa, ma il gioco vale la candela. Inoltre, c’è la possibilità di rivolgersi a dei professionisti del settore per ovviare ad ogni incombenza. Inoltre i vantaggi che ne derivano sono due, e sicuramente molto importanti. In primo luogo si può accedere all’esenzione per IMU e TASI. Questo avviene quando due immobili sono contigui e, uno di essi è abitato da un nucleo familiare. Con l’accorpamento è possibile riunire le due unità e trasformarle in abitazione principale. In questo modo si evitano IMU e TASI corrisposte per l’altro appartamento. Il secondo vantaggio è relativo alla semplificazione burocratica: se non si gode dell’esenzione, si risparmia di pagarla due volte. I costi per richiedere l’accorpamento ci sono, ma i vantaggi che ne derivano, fanno sì che tale scelta sia piuttosto indicata.
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