Il contratto di locazione è quell’accordo in base al quale una delle parti si impegna verso l’altra per garantire che quest’ultima possa godere di una cosa mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo e sulla base di un determinato corrispettivo. Tramite il negozio giuridico, il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla cosa locata. Tuttavia, talvolta può esserci la necessità da parte di una delle parti, di interrompere il contratto di locazione. In linea di massima alcune parti del presente contratto non sarebbero modificabili; tuttavia ci sono alcuni aspetti significativi che vanno approfonditi.
Gli elementi di un contratto di locazione
Tale forma contrattuale, è un contratto consensuale con effetti obbligatori. Da ciò deriva un diritto personale di godimento, che va a vantaggio del conduttore. Inoltre, il contratto di locazione costituisce anche un negozio a prestazioni corrispettive. Per questo, a carico del conduttore, è posto l’obbligo di pagare un prezzo, chiamato canone o pigione. Il locatore invece, è colui che ha la disponibilità del bene, derivante da un rapporto giuridico che gli consenta di trasferire al conduttore la detenzione del bene e garantirgli la possibilità di goderne. La causa del contratto è rappresentata dallo scambio tra il godimento di una cosa che una parte consegna all’altra e il corrispettivo che questa si obbliga a dare alla prima.
Quanto dura un contratto di locazione?
Anche se non ci sono termini temporali specifici, sono stati previsti dalla legge, tempi minimi e massimi per la durata di un contratto di locazione. A prescindere da tutto, la durata indicata, non potrà essere modificata dalle parti; in caso contrario, si ottiene la nullità del contratto. Solo in caso di giusta causa, una delle parti può chiedere ed ottenere il recesso del contratto, ma è bene precisare che si tratta di casi eccezionali.
I dettagli del contratto di locazione
Il contratto di locazione così come definito, produce degli effetti reali, in quanto il titolare del diritto soddisfa il proprio interesse che consiste nel godimento effettivo della cosa. Questa fattispecie rende, il contratto di locazione un diritto personale di godimento. In merito alla sospensione invece, va detto che il contratto di locazione ha dei termini specifici, per i quali non è consentita alcuna modifica. Tuttavia, la sospensione di un contratto di locazione può essere realizzata, nel caso in cui si verifichino due situazioni eccezionali:
- Accordo tra le parti
- Sopravvenuta impossibilità di utilizzo dell’immobile oggetto del contratto
Da ciò si evince che, al di fuori di queste due sole ipotesi, la sospensione del contratto non è prevista.
Accordo tra le parti e casi di sopravvenuta impossibilità
Nel primo dei casi, per cui si ritiene sospeso un contratto di locazione, si ha l‘accordo tra le parti. Gli accordi in tal caso, devono essere redatti in forma scritta e sottoscritti dalle parti; la documentazione dovrà avere una data certa e documentabile. Inoltre, se l’accordo di modifica è presentato con atto pubblico esiste l’obbligo di registrazione in termine fisso. Infine, la sospensione del canone va opportunamente comunicata all’Agenzia delle Entrate. In merito ai vizi dell’immobile, invece, si tratta di una fattispecie che si verifica quando, l’immobile oggetto del contratto, sia in condizioni tali da rendere impossibile, l’effettivo godimento del bene.
Casi di illegittimità
Dato che, solo in caso di accordo tra le parti e sopravvenuta impossibilità di utilizzo dell’immobile, si determinano le condizioni per la sospensione del contratto, è evidente che in qualsiasi altro caso si verificassero delle sospensioni contrattuali, si conformerebbe una procedura illegittima. In tali casi può avvenire che il conduttore interrompa il pagamento dei canoni, o che il locatore intenda provvedere allo sfratto. In entrambi i casi la condotta che si configurerebbe, darebbe vita ad un’attività sospensiva illegittima che porta all’inadempimento dei canoni da parte del conduttore. Il locatore può procedere allo sfratto e di seguito, alla contestuale richiesta di un decreto ingiuntivo. Il tribunale invece, non potrà decretare, in merito al locatore, alcun provvedimento di sfratto.
