Parliamo di destinazione d’uso come l’insieme delle funzioni e delle caratteristiche riferite ad un determinato immobile. Per fare qualche esempio, distinguiamo un immobile residenziale per la funzione precipua che il cespite svolge (ossia fungere da abitazione), da uno commerciale (adibito alla vendita o alla somministrazione di beni o servizi), da uno di tipo produttivo e così via. Il cambio di destinazione d’uso si rende talvolta necessario quando nell’intenzione del procedente, c’è la sostituzione di queste funzioni con altre.
La destinazione d’uso sta a definire dunque le attività svolte, che si intendono svolgere e che è possibile svolgere nell’immobile, influenzandone diverse caratteristiche: fra cui il prezzo, ad esempio.
Può anche capitare che si renda necessario tale destinazione, chiedendo un cambio di destinazione d’uso al catasto.
Una prima cosa che è bene evidenziare è che non necessariamente questa variazione implica interventi di ristrutturazione edilizia. Anche a questo proposito, sei rende necessario approfondire il rapporto tra cambio di destinazione d’uso rilevante e cambio di destinazione d’uso non rilevante.
Rilevanza del cambio di destinazione
Nel caso di cambio di destinazione d’uso rilevante, la modifica comporta un passaggio di categoria.
Per fare un esempio pratico, un ristorante che subisce una destinazione d’uso per la trasformazione in un bar – o viceversa – non comporta alcuna variazione rilevante. L’immobile rimarrà catalogato sempre nella stessa categoria commerciale.
Al contrario, un negozio che da destinare all’uso residenziale-abitativo comporterà un cambio di destinazione d’uso rilevante. Ovviamente il cambio dovrà essere permesso dai regolamenti urbanistici. Non è scontato, infatti, che si possa cambiare categoria catastale di un immobile.
Avvio della procedura
Il primo passo per ottenere un cambio di destinazione d’uso di un immobile, è procedere con la pratica per il titolo edilizio opportuno. Nel caso il cambio sia per la stessa categoria, le limitazioni dovrebbero essere poche o nessuna. La modalità con cui è possibile chiedere il cambio è di norma la SCIA per cambio di destinazione d’uso.
Delle limitazioni maggiori potrebbero essere incontrate per il passaggio ad un’altra categoria catastale, ossia per cambio di destinazione d’uso rilevante.
In tal caso, sarà necessario infatti, il Permesso di Costruire. Infatti il trattamento giuridico previsto per questa operazione, segue lo stesso schema dei lavori di ristrutturazione edilizia.
Un consiglio che vi diamo, è quello di recarvi all’U.T.C. (Ufficio Tecnico Comunale) sito nel vostro Comune. In tal caso sarà possibile venire a conoscenza di tutti i regolamenti in vigore. Essi possono differenziarsi da un comune all’altro.
Un prerequisito fondamentale del cambio di destinazione d’uso è che le caratteristiche dell’edificio o degli ambienti devono essere adatti alla nuova funzione prevista.
Non è raro, purtroppo, che gli ambienti che costituiscono l’immobile si rivelino inadeguati rispetto all’uso che se ne vorrebbe fare. Meritano un’attenzione particolare soprattutto le condizioni igienico-sanitarie.
Allo stesso modo, è necessario fare attenzione ai piani urbanistici, i quali potrebbero prevedere precise regole in virtù delle quali, alcune attività potrebbero non essere svolte in determinati luoghi.
I costi
Il cambio di destinazione d’uso ha dei costi. Essi dipendono principalmente dalle spese per il tecnico ed il lavoro eseguito in ottemperanza alla richiesta, dai lavori di ristrutturazione necessari per le nuove funzioni che l’immobile dovrà svolgere e per le tasse, spese di segreteria e oneri di urbanizzazione.
Alla variazione catastale, ci sarà anche un aggiornamento della rendita catastale e della conseguente variazione delle tasse sugli immobili come l’IMU.
Le categorie catastali indicano le diverse destinazioni degli immobili cui sono riferite. Distinguiamo 6 diverse categorie catastali, con diverse sottocategorie indicate con i numeri 1, 2, 3, 4, 5 ecc. Distinguiamo:
- Immobili a destinazione ordinaria:
In essi rientrano alloggi e uffici(gruppo A) edifici pubblici come scuole, uffici pubblici ed ospedali (gruppo B), attività commerciali (gruppo C) - Immobili a destinazione speciale: luoghi di cultura come cinema, teatri, o anche particolari tipi di attività commerciali come alberghi, o industriali come stabilimenti e così via (gruppo D)
- Immobili a destinazione particolare: edicole, chiese, stazioni, porti (gruppo E)
- Enti urbani: fabbricati non agibili o non abitabili (gruppo F)
