Il diritto di superficie si configura diritto reale di godimento. È disciplinato dagli articoli 952 e seguenti del codice civile, fino all’art. 955.
L’art. 952 recita: “Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.
È cioè un diritto reale che consente al titolare di godere di un bene, anche se ne proprietario un altro soggetto, nel qual caso un terreno. Il superficiario potrà, ad esempio, costruire sopra o sotto il terreno, sia esso pubblico o privato.
Presto detto, proprietà e superficie sono diritti molto diversi. In particolare la proprietà viene definito diritto reale pieno, mentre quello di superficie viene definito parziario.
Costituzione del diritto di superficie
L’art. 953 recita : Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine, il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione
Le modalità con cui si costituisce questo diritto sono:
- Contratto: che ne disciplina costo, attuazione, termine ecc.
- Testamento: per volontà del de cuius, di un bene lasciato in eredità può essere diviso il diritto di proprietà da quello di superficie ad eredi diversi
- Usucapione: per il decorrere del tempo necessario.
La costituzione del diritto può essere utile per conservare la disponibilità di una costruzione già costruita su un suolo di un altro soggetto, oppure ancora per realizzarne uno nuovo al di sopra o al di sotto del suolo.
Il proprietario del suolo, a sua volta, potrà decidere se costituire il diritto di superficie e mantenere la proprietà del suolo; mantenere il diritto e trasferire la proprietà sul suolo oppure trasferire il diritto di proprietà a un soggetto e costituire il diritto di superficie sul suolo a favore di un secondo soggetto.
Di norma, l’acquisto del diritto di superficie ha durata indeterminata. Per far sì che si perfezioni correttamente, è necessario l’intervento di un notati. Ciò non toglie che, se la costituzione e avviene tramite accordo fra le parti, può avere un termine determinato alla cui scadenza si estinguerà.
Estinzione
Art. 954: L’estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine importa l’estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo, per le ipoteche il disposto del primo comma dell’articolo 2816. I contratti di locazione che hanno per oggetto la costruzione, non durano, se non per l’anno in corso alla scadenza del termine. Il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, l’estinzione del diritto di superficie. Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni.
Per riassumere, dunque, l’estinzione potrà avvenire per:
- Decorso del termine, se appunto ne è stato determinato uno dalle parti.
- Acquisto del terreno ad opera del superficiario.
- Acquisto del diritto ad opera del proprietario del suolo.
- Decorso della prescrizione. Il termine per la prescrizione è molto lungo. Esso è pari a venti anni, per mancato utilizzo del diritto di costruire sul terreno. L’inizio dei lavori non basterebbe comunque ad interrompere in maniera definitiva la prescrizione, la quale ricomincerebbe a correre non appena gli stessi si interrompano.
- Distruzione del terreno e dell’edificio. Il venir meno dell’oggetto del diritto fa cadere il diritto stesso.
