Per capire l’istituto giuridico della fideiussione per l’affitto, partiamo dalla definizione di Fideiussione ricavandola da quella di Fideiussore prevista nell’art. 1936 del codice civile: È fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui.
Da qui, la fideiussione si configura quale negozio giuridico in relazione al quale un soggetto (ossia il fideiussore) si obbliga personalmente verso il creditore, garantendo l’adempimento di un’obbligazione altrui.
Trattasi, dunque, di una misura di sicurezza a tutela del creditore qualora si trovi nella condizione di non poter soddisfare il suo credito nei confronti del debitore originario. Nel qual caso potrà rivalersi nei confronti del fideiussore.
Proseguendo nell’analisi del codice civile, la volontà di stipulare il patto fideiussorio non può essere tacita ma obbligatoriamente espressa (art. 1937 c.c.).
Ancora, può essere prestata anche per un’obbligazione condizionale o futura con la previsione, in questo ultimo caso, dell’importo massimo garantito (art. 1938 c.c.).
La sua validità, infine, dipende dalla validità dell’obbligazione principale dal momento che, se non è valida l’obbligazione principale, essa perde di validità. Salvo che sia prestata per un’obbligazione assunta da un incapace. (art. 1939 c.c.)
Fideiussione per l’affitto
Una volta conosciuti i rudimenti della fideiussione, passiamo ad analizzare la fideiussione per l’affitto.
In questo caso, l’interesse del locatore sarà quello di riuscire a soddisfare ugualmente il suo credito (generato dal patto di locazione fra locatore e locatario) anche se l’affittuario si trova in condizioni di indisponibilità economica.
La morosità è un pericolo che affligge molti proprietari di casa che decidono di utilizzare il proprio immobile per metterlo a rendita. Poiché la legge italiana non sempre riesce ad intervenire tempestivamente, questo contratto svolge la funzione di tutelare l’affittuario a monte. Non, quindi, intervenendo coattivamente in caso di insolvenza, ma prevedendo un sistema preventivo che tuteli il creditore dal rischio di lucro cessante.
Solitamente il contratto fideiussorio viene stipulato con una banca. Ma in alternativa il terzo soggetto garante per le insolvenze del debitore può essere anche:
- Un privato: un’altra persona fisica che garantisca per il locatario. Un esempio di questo caso è il genitore dello studente o del giovane apprendista che garantisca per il figlio. Ovviamente, dal momento che un altro soggetto privato potrebbe versare nelle stesse condizioni di indigenza del garantito, spesso non si predilige questo tipo di contratto.
- Una società assicurativa: prende il nome di fideiussione assicurativa. In questo caso la differenza la fa la tempistica di pagamento. Le società di assicurazioni, coprendo perlopiù il vero e proprio rischio di insolvenza, agiscono nel risarcimento a valle del problema. Di conseguenza pagheranno il risarcimento al creditore solo dopo che si sia verificata la morosità e che si sia già proceduto allo sfratto. Un metodo per non perdere denaro, ma che non si sostituisce tout court al debitore come nel caso della fideiussione bancaria.
Il prezzo della fideiussione
Il contratto di fideiussione, come è facile immaginare, non è gratuito. Soprattutto nel caso della copertura bancaria, la banca ci chiederà un costo per fornire questo servizio. A fronte della garanzia ottenuta, infatti, il garantito si impegna a pagare una cifra alla banca. Il costo della fideiussione bancaria per locazione immobiliare dipenderà dall’importo del canone ed ovviamente anche dal tipo di garanzie offerte. Tanto più saranno le garanzie, tanto più sarà alto il costo del contratto.
I costi di una fideiussione bancaria solitamente non scendono al di sotto di un minimum di di 50 euro e un premio da pagare pari al 2 – 3% del canone di locazione annuo. Ad esempio, nel caso dell’affitto di un immobile al costo di 1.000 euro al mese, quindi 12.000 euro all’anno.
Il costo della fideiussione sull’affitto sarà pari a 50 euro di costo fisso + il 2% di 12.000 euro, cioè 240 euro. Il totale annuale sarà quindi di 340 euro.
I requisiti
Dal punto di vista documentale, i documenti necessari per avviare una richiesta di fideiussione sono: i documenti di identità e il codice fiscale del richiedente, i documenti che attestano la sua capacità reddituale, oltre a tutti i suoi recapiti come l’indirizzo email e il numero di telefono. Nel caso in cui a fare richiesta sia una società, servirà il documento di identità e il codice fiscale dell’amministratore, gli ultimi bilanci d’esercizio, la situazione contabile attuale e lo stato patrimoniale.
Dal punto di vista economico, la banca solitamente richiederà il vincolo di una somma di denaro a titolo di garanzia. È necessario, inoltre, che non ci siano segnalazioni a suo carico presso la Centrale Rischi Finanziari. Le assicurazioni, invece, in genere, facendo una stima sulla solvibilità dell’inquilino, verificano che il rapporto canone di affitto/busta paga sia inferiore al 40%.
