La permuta immobiliare è un particolare tipo di transazione avente ad oggetto due immobili. I proprietari che si scambiano il titolo di proprietà degli immobili possono essere sia privati che aziende. È frequente nei casi di eredità, ma ultimamente è utilizzata anche alternativamente alle normali compravendite nel settore immobiliare.
La definizione di permuta è contenuta nell’articolo 1552 del Codice civile, il quale recita: “La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”.
Per far sì che si verifichi una permuta è necessario che non ci sia scambio di denaro in cambio dell’oggetto del contratto.
Tipi di permuta
Distinguiamo:
- Permuta pura: lo scambio ha ad oggetto due immobili con uguale valore, di conseguenza lo scambio è di per sé sufficiente a soddisfare entrambe le legittime richieste dei soggetti.
- Permuta con conguaglio: in questo caso il trasferimento di denaro c’è, poiché uno dei due immobili ha valore inferiore all’altro e le parti pagano la differenza fra gli importi.
- Permuta diretta: quando avviene fra due privati, magari in sostituzione di una compravendita vera e propria.
- Permuta immobiliare con costruttore: è un contratto fra privato e costruttore quando l’immobile è in costruzione. L’acquirente cede il proprio appartamento in conto vendita. Questa soluzione è più vantaggiosa per l’acquirente che per il costruttore, infatti non è di uso molto comune.
L’acquirente ha infatti il vantaggio di cedere un vecchio appartamento con uno di nuova costruzione. Per questo motivo e perché probabilmente l’impresa non riuscirà a rivendere subito l’immobile permutato, la valutazione di quest’ultimo è un po’ inferiore a quella di mercato.
Un ulteriore svantaggio è il pagamento di più imposte rispetto ad una permuta diretta, infatti dovranno essere pagate Imposta ipotecaria e catastale (400 euro), imposta di bollo, tasse ipotecarie, imposte di registro (al 2% dell’immobile di maggiore valore per prime case o al 10% se entrambe o anche solo una delle due risulta seconda casa), tributi speciali catastali e visure catastali di entrambi gli edifici
Il contratto di permuta immobiliare offre numerosi vantaggi
- L’abbattimento dei costi: soprattutto nel caso di una permuta pura, ma anche in caso di piccoli conguagli, la spesa da affrontare è decisamente inferiore. Dovranno ovviamente essere adempiuti gli obblighi di imposte e di spese notarili, ma al netto di queste (che saranno comunque molto più basse, visto che il contratto di permuta prevede queste spese una sola volta. Le parti pagheranno le imposte e andranno dal notaio una sola volta e per di più le potranno dividere fra loro).
- La diminuzione di tempi e di burocrazia: appunto per il motivo di cui sopra, la procedura di permuta è più snella e agevole.
- La possibilità di non ricorrere al mutuo: sicuramente, tanto nel caso di permuta pura, quanto di conguaglio, la permuta offre la possibilità molto più concreta di acquistare casa senza rivolgersi alla banca per un mutuo, eliminando dunque gli interessi che ne deriverebbero. Ed in tempi come questi, in cui i tassi dei mutui stanno nuovamente lievitando velocemente, il vantaggio è vitale.
Nel caso in cui si contragga permuta tramite agenzia immobiliare, ovviamente, alle spese dovranno essere aggiunti i costi dell’agenzia. La provvigione è di norma calcolata sull’immobile di maggiore valore e viene pagata da entrambe le parti per intero. Se, per esempio, la provvigione è di 1.000 euro entrambe le parti sosterrano la spesa ed il totale da versare sarà di 2.000 euro.
