Prima di mettere un immobile sul mercato, è importante verificare che tutta la documentazione sia disponibile e coerente con lo stato reale della casa. I documenti per vendere casa non servono soltanto al momento del rogito: controllarli in anticipo permette di individuare eventuali problemi prima che emergano durante una trattativa.
Atto di provenienza, visura e planimetria catastale, documentazione urbanistica e attestato di prestazione energetica sono alcuni dei principali elementi da verificare. La documentazione necessaria può comunque variare in base alla storia e alle caratteristiche dell’immobile.
Perché controllare i documenti per vendere casa prima di iniziare?
Uno degli errori più frequenti è iniziare la vendita e rimandare la verifica dei documenti a un secondo momento.
Finché non arriva una proposta concreta, può sembrare che ci sia tutto il tempo necessario. Ma proprio quando la trattativa entra nella fase decisiva possono emergere difformità, documenti mancanti o informazioni da ricostruire.
Effettuare i controlli prima della pubblicazione permette invece di conoscere con maggiore precisione la situazione dell’immobile e, quando necessario, avere il tempo per approfondire eventuali criticità.
L’atto di provenienza chiarisce come è stata acquisita la proprietà
Tra i primi documenti per vendere casa da recuperare c’è l’atto di provenienza.
È il documento che permette di ricostruire il modo in cui il proprietario ha acquisito l’immobile: per esempio attraverso una compravendita, una successione o una donazione.
È particolarmente importante perché contiene informazioni sulla proprietà e sulle caratteristiche del bene al momento dell’acquisizione.
In presenza di successioni, donazioni o situazioni meno lineari può essere necessario verificare anche documentazione aggiuntiva prima di procedere con la vendita.
Visura catastale e planimetria devono essere controllate insieme
La visura catastale contiene le principali informazioni registrate al Catasto, tra cui identificativi dell’immobile, categoria e dati catastali.
La planimetria rappresenta invece graficamente la disposizione dell’unità immobiliare.
Uno dei controlli più importanti consiste nel verificare che la planimetria corrisponda allo stato attuale della casa.
Nel corso degli anni possono infatti essere stati realizzati lavori, spostati tramezzi o modificata la distribuzione interna. Non tutte le differenze hanno necessariamente la stessa rilevanza, ma è importante accorgersene prima di entrare nella fase conclusiva della vendita.
L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione servizi per la consultazione delle informazioni catastali e delle visure relative agli immobili.
La conformità urbanistica non coincide con quella catastale
Catasto e situazione urbanistica non sono la stessa cosa.
Un immobile può risultare correttamente rappresentato nella documentazione catastale ma richiedere comunque verifiche rispetto ai titoli edilizi e alle autorizzazioni presenti presso il Comune.
Per questo, quando si controllano i documenti prima di vendere casa, non bisogna fermarsi alla sola planimetria catastale.
La verifica della situazione urbanistica consente di confrontare lo stato attuale dell’immobile con quanto autorizzato nel tempo e può essere particolarmente importante quando sono stati effettuati lavori o modifiche interne.
L’APE è un altro documento da preparare per la vendita
L’Attestato di Prestazione Energetica, generalmente indicato come APE, descrive le caratteristiche energetiche dell’immobile e ne indica la classe energetica.
Fa parte della documentazione normalmente collegata alla compravendita e contiene informazioni sulle prestazioni energetiche dell’edificio o dell’unità immobiliare.
È quindi opportuno verificare per tempo se l’attestato è già disponibile e ancora utilizzabile oppure se è necessario predisporne uno nuovo.
Anche la documentazione condominiale può diventare importante
Se l’immobile si trova in condominio, durante la vendita possono essere richieste informazioni relative alla situazione condominiale.
Spese ordinarie, eventuali arretrati, lavori straordinari deliberati o interventi già programmati possono essere elementi rilevanti per chi sta valutando l’acquisto.
Per questo è utile avere una situazione chiara anche rispetto ai rapporti con il condominio, soprattutto quando sono previsti lavori importanti sull’edificio.
Mutui e ipoteche devono essere verificati in anticipo
La presenza di un mutuo sull’immobile non impedisce necessariamente la vendita, ma deve essere gestita correttamente.
È quindi opportuno conoscere l’eventuale debito residuo e verificare la presenza di iscrizioni o formalità relative all’immobile.
Le informazioni ipotecarie fanno infatti parte delle verifiche che possono assumere rilievo nel corso della compravendita. L’Agenzia delle Entrate prevede specifici servizi per ottenere certificati e copie della documentazione ipotecaria.
Quali documenti per vendere casa è meglio avere pronti?
Prima di iniziare una vendita è quindi utile verificare almeno:
- atto di provenienza;
- visura catastale;
- planimetria catastale;
- documentazione urbanistica ed edilizia disponibile;
- Attestato di Prestazione Energetica;
- eventuale documentazione relativa a mutui o ipoteche;
- informazioni sulla situazione condominiale.
A seconda dell’immobile e della sua storia potrebbero essere necessari ulteriori approfondimenti.
Controllare prima significa vendere con maggiore tranquillità
Preparare i documenti per vendere casa prima di ricevere una proposta consente di affrontare il percorso con maggiore consapevolezza.
L’obiettivo non è semplicemente raccogliere una serie di certificati, ma verificare che ciò che risulta dai documenti sia coerente con l’immobile che si sta per mettere sul mercato.
Scoprire un problema prima della vendita offre infatti una cosa molto importante: il tempo per comprenderlo e, quando necessario, intervenire senza la pressione di una trattativa già in corso.
