Scoprire che la planimetria catastale è diversa dalla disposizione reale della propria casa può generare una certa preoccupazione, soprattutto quando si sta pensando di vendere. Una porta che non compare, un tramezzo spostato, due ambienti uniti: significa necessariamente che l’immobile non è in regola?
Non sempre. Le differenze possono avere natura e rilevanza diverse e, soprattutto, una difformità catastale non coincide automaticamente con un’irregolarità urbanistica.
La cosa importante è accorgersene prima di avviare una trattativa e capire, con l’aiuto di un tecnico, da dove nasce la differenza e se è necessario intervenire.
Cosa significa avere una planimetria catastale diversa dallo stato reale
La planimetria catastale rappresenta graficamente la disposizione dell’unità immobiliare depositata al Catasto.
Nel corso degli anni, però, una casa può essere stata modificata. Può essere stato spostato un tramezzo, eliminata una porta, uniti due ambienti o cambiata la distribuzione interna.
Se a seguito di questi interventi la documentazione non è stata aggiornata, ciò che vediamo nella planimetria può non corrispondere più esattamente allo stato attuale dell’immobile.
È una situazione che merita una verifica, ma non tutte le differenze hanno la stessa importanza. Per questo, davanti a una possibile difformità catastale, il primo passo non dovrebbe essere cercare autonomamente una soluzione, ma ricostruire correttamente la situazione dell’immobile.
Una planimetria catastale diversa significa che la casa è abusiva?
No, non necessariamente. Questo è probabilmente il punto più importante da chiarire. Catasto e urbanistica svolgono funzioni diverse e la conformità catastale non deve essere confusa con quella urbanistica.
La planimetria catastale descrive l’immobile ai fini catastali. Per verificare la regolarità urbanistico-edilizia bisogna invece confrontare lo stato reale della casa con i titoli e le pratiche edilizie che ne hanno autorizzato la costruzione e le eventuali modifiche successive.
Può quindi accadere, per esempio, che un intervento sia stato regolarmente autorizzato ma che non sia stato effettuato il conseguente aggiornamento catastale. Oppure può emergere una modifica che richiede verifiche ulteriori anche dal punto di vista urbanistico.
Per approfondire la differenza è utile capire quali documenti urbanistici servono per vendere casa e quale funzione svolgono rispetto alla documentazione catastale.
Quali differenze si possono trovare nella planimetria?
Le situazioni possono essere molto diverse tra loro.
Una planimetria può mostrare una distribuzione degli ambienti differente, una porta in una posizione diversa, tramezzi spostati oppure locali che nel tempo sono stati uniti o separati.
Possono esserci anche casi più complessi, come ampliamenti o trasformazioni che richiedono verifiche tecniche più approfondite.
Proprio perché le situazioni sono diverse, non è utile stabilire a priori che una difformità sia “grave” o “irrilevante”. Deve essere un professionista abilitato a verificare cosa è stato modificato, quali documenti esistono e quali eventuali adempimenti sono necessari.
Un approfondimento sulla difformità catastale e su cosa comporta può aiutare a comprendere meglio perché è importante affrontare il problema prima della compravendita.
Si può vendere con una planimetria catastale diversa?
Prima del rogito la corrispondenza catastale dell’immobile deve essere verificata.
Negli atti di trasferimento immobiliare è prevista infatti una dichiarazione relativa alla conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, che può essere sostituita da un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato.
Questo non significa, però, che scoprire oggi una differenza impedisca automaticamente di mettere in vendita la casa. Significa che la situazione deve essere analizzata e, quando necessario, regolarizzata correttamente prima di arrivare all’atto.
Il documento di conformità catastale è proprio uno degli elementi da conoscere quando ci si prepara a una compravendita.
Cosa fare quando la planimetria catastale è diversa
Se emerge una differenza, il primo passo è evitare interventi improvvisati. Un tecnico abilitato può confrontare lo stato dei luoghi con la documentazione disponibile e verificare se il problema riguarda soltanto il Catasto oppure se è necessario approfondire anche la situazione urbanistica.
In base al risultato delle verifiche sarà possibile capire quale procedura seguire. In alcuni casi può essere necessario aggiornare la documentazione catastale, in altri bisognerà prima verificare o regolarizzare la situazione edilizia.
È proprio per questo che conviene effettuare il controllo prima di aver trovato un acquirente.
Scoprire una difformità quando una trattativa è già in corso significa dover affrontare verifiche, eventuali pratiche e relative tempistiche mentre entrambe le parti aspettano di arrivare al rogito.
Perché controllare la planimetria prima di mettere casa in vendita
Una verifica preventiva permette di affrontare la vendita conoscendo fin dall’inizio la situazione reale dell’immobile.
La planimetria, inoltre, è soltanto uno degli elementi da controllare. Atto di provenienza, visura catastale, documentazione urbanistica, APE ed eventuali informazioni condominiali contribuiscono a ricostruire un quadro completo.
Per questo, prima della vendita, è utile sapere quali documenti controllare prima di vendere casa e recuperarli con sufficiente anticipo.
Planimetria catastale diversa: meglio scoprirlo prima della trattativa
Una planimetria catastale diversa dallo stato reale della casa non significa automaticamente trovarsi davanti a un problema irrisolvibile.
Significa, però, che esiste una differenza che deve essere compresa.
Verificare la documentazione prima di mettere l’immobile sul mercato permette di sapere se è necessario un semplice aggiornamento o se occorrono approfondimenti ulteriori, evitando che il problema emerga quando la vendita è già in una fase avanzata.
È anche questo lo scopo di una verifica preliminare: non aspettare il rogito per scoprire cosa potrebbe rallentare la compravendita.
Se stai pensando di vendere casa e vuoi verificare in anticipo la situazione dell’immobile e della sua documentazione, contatta il team di Leonardo Immobiliare. Grazie alla collaborazione pluridecennale con professionisti fidati del settore, insieme sarà possibile trovare una soluzione per una vendita soddisfacente del tuo immobile.
