La costruzione di qualsivoglia tipo di immobile deve essere autorizzata tramite un procedimento dell’amministrazione comunale, il famoso titolo abilitativo, che permette di poter verificare l’eventuale presenza di un abuso edilizio.
Attualmente, i titoli abilitativi sono:
- Licenza edilizia: valida per gli immobili costruiti tra l’ottobre del ’42 e il gennaio del ’77
- Concessione edilizia: per gli immobili edificati tra il gennaio del ’77 e giugno 2003
- Permesso di Costruire: per tutti gli immobili costruiti dal giugno del 2003
Tali titoli, insieme a quelli per interventi minori ( DIA, CIA, CILA ) e al condono edilizio, concorrono nel rendere un immobile regolare dal punto di vista edilizio, e ne confermano la conformità urbanistica o regolarità edilizia: data dalla corrispondenza tra lo stato dell’immobile e il progetto depositato.
La presenza o meno di conformità urbanistica ed edilizia è di fondamentale importanza per la commerciabilità dell’immobile che, stando alla Legge contro l’abuso edilizio attualmente in vigore, non può essere venduto in assenza di questa in quanto, l’edificio potrebbe essere stato modificato in maniera difforme dal progetto esistente. Per questo, insieme ad altri controlli di cui abbiamo parlato in un precedente articolo, è di fondamentale importanza, prima di acquistare, verificare la presenza della conformità edilizia di un immobile.
Vediamo insieme com’è possibile effettuare tali accertamenti, e quali sono i soggetti coinvolti nei controlli.
Verifica della conformità urbanistica ed edilizia, chi se ne occupa?
Stando a quanto deliberato dalla Cassazione nella sentenza n. 11628 del 26 marzo 2012, è il venditore dell’immobile a dichiarare la conformità urbanistica ed abitativa dello stesso e quindi, eventuali responsabilità restano a lui fino a quando non sarà compiuta la trattativa di compravendita: in quel caso le conseguenze dovute ad abusi o irregolarità, saranno ereditati dall’acquirente.
Il notaio e l’agenzia immobiliare incaricata, sono quindi liberi da eventuali obblighi e responsabilità dovute a verifiche sull’effettiva esistenza di questa. Prima di effettuare una proposta d’acquisto per un immobile quindi, è bene incaricare un tecnico qualificato di compiere tutti i controlli necessari.
Come si verifica la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile?
Per verificare la presenza o meno di difformità tra il titolo abitativo e lo stato attuale dell’immobile bisogna recarsi in comune, richiedere tutta le documentazione necessaria ( che potrà essere fotografica e non ) e, una volta ottenuta, verificare carta alla mano, l’effettiva conformità.
Nel caso in cui l’immobile risulti “diverso” da quanto riportato nel titolo abitativo, bisognerà regolarizzare l’abuso tramite una pratica di edilizia sanatoria ma, non sempre è possibile sanare gli abusi e, in alcuni casi, bisognerà limitarsi a denunciare l’accaduto in quanto, gli edifici sprovvisti di regolarità urbanistica sono considerati invendibili.
