Affitto: cosa fare se l’immobile presenta dei vizi dopo la firma del contratto?

Mettiamo caso che tu abbia deciso di affittare un appartamento, e che questo abbia mostrato dei difetti dopo qualche mese.
Mettiamo caso che, tu sia andato dal proprietario a chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione dell’affitto, ma che questo si sia appellato alla famosa clausola «l’inquilino dichiara di aver esaminato i locali e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione e conservazioni ed esenti da difetti» presente all’interno del contratto, dichiarandosi tuttalpiù disposto ad effettuare qualche lavoro di ristrutturazione.

Mettiamo caso tutto questo, cosa prevede la legge al riguardo?

Affitto e la consegna dell’immobile in buono stato

Il proprietario che da in affitto il proprio immobile – destinato a qualsivoglia uso – è obbligato a fornirlo all’inquilino in buono stato di manutenzione, e in grado di servire all’uso concordato: dovrà, per esempio, essere dotato di tutti gli impianti in buono stato, in modo da permetterne appunto  l’uso ( impianto elettrico, idrico etc…).

Prima di firmare, l’affittuario ha il diritto di visitare l’immobile in modo da visionarne le condizioni: è per questo che all’interno del contratto è presente una clausola, più o meno generica, in cui il conduttore dichiara di aver preso visione dell’immobile, di averlo trovato adatto al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esente da difetti.

Nonostante i suddetti controlli, può però succedere che l’immobile presenti dei vizi solo in un momento successivo e proprio in seguito al suo uso. In questo caso, quali armi ha a disposizione l’affittuario per far valere i suoi diritti? E soprattutto: ha dei diritti?

Affitto e vizi nascosti dell’immobile

Stando a quanto sentenziato dalla Corte di Cassazione – sent. n. 10282/2015. – l’inquilino può far valere i suoi diritti solo se i vizi in questione non sono visibile ad occhio nudo, come nel caso di perdite dell’impianto idrico, o di impianto elettrico non a norma. Viceversa, se i problemi dell’immobile erano visibili alla firma del contratto, la succitata clausola risulta essere vincolante.
E comunque, anche nel caso in cui i vizi riscontrati siano realmente preesistenti, l’eventuale riduzione del canone d’affitto non può essere concordata in maniera “privata”: a quantificarne l’ammontare e a stabilire l’eventuale riduzione dovrà essere un giudice.

Simil discorso vale nel caso in cui i vizi siano presenti in un locale ad uso commerciale. Per questo particolare caso la Cassazione ha sentenziato che:  «solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti».  sent. n. 13651/2014.

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