L’amministratore di condominio è una figura fondamentale nella gestione di uno stabile.
Le sue competenze sono davvero molto vaste e spaziano dalla gestione ordinaria all’organizazione dei beni comuni. Ha degli oneri sia di carattere amministrativo che esecutivo.
In questo articolo cercheremo di analizzare nello specifico la figura dell’amministratore di condominio: chi è e cosa fa.
Chi è l’amministratore di condominio
L’amministratore di condominio è a tutti gli effetti l’organo esecutivo del condominio. La sua nomina, la sua conferma e la sua revoca sono ufficialmente disciplinate dal codice civile e viene eletto da un determinato numero di condomini.
Fino a poco tempo fa, non esistevano regolamentazioni precise rispetto allo svolgimento della figura dell’amministratore di condominio. Per questo motivo, chiunque fosse in grado di intendere e di agire poteva svoglere l’attività di amministratore di condominio senza essere in possesso di qualifiche particolari.
Dunque l’amministratore di coindominio poteva essere sia una persona fisica che una persona giuridica.
Oggi però, le cose sono cambiate: l’articolo 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, elenca tutti una serie di requisiti fondamentali per l’esercizio della figura dell’amministratore di condominio.
Tra i più rilevanti troviamo:
- il pieno godimento dei diritti civili e politici
- il conseguimento del diploma di scuola superiore di secondo grado
- la frequentazione di ripetuti corsi di aggiornamento in materia di amministrazione condominiale.
La nomina dell’amministratore
La nomina dell’amministratore è obbligatoria nel caso in cui il condominio sia composto da più di nove condomini. Solo in quel caso, i condomini hanno l’obbligo di riunirsi e nominare una persona che diventerà l’amministratore di condominio.
Nel caso di piccoli nuclei abitativi oppure nel caso in cui il condominio sia formato da un numero di persone minore a nove, i condomini possono provvedere autonomamente alla gestione del condominio.
Nella nomina dell’amministratore di condominio è necessario un quorum pari alla maggioranza di coloro che intervengono all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi. Questo per quanto riguarda la nomina in assemblea.
Tuttavia, se dovesse accadere che l’assemblea non dovesse riuscire a nominare l’amministratore, per i più svariati motivi, la soluzione da adottare è ricorrere all’Autorità Giudiziaria come regolamentato dall’articolo 1129 del codice divile.
La revoca dell’amministratore
Durante la sua nomina, l’amministratore di condominio può essere revocato dal suo incarico in qualsiasi momento e senza dare una motivazione sspecifica, secondo le maggioranze richieste.
In questo caso, l’amministratore riceverà il compenso soltanto per l’attività svolta e nel caso un indenizzo per il risarcimento danni. La revoca dell’amministratore di condominio è una cosa molto rara ed avviene solo nel caso in cui non ci sia più un rapporto di fiducia tra amministratore e condomini.
Cosa fa l’amministratore di condominio
L’amministratore di condominio è soggetto ad una lunga serie di doveri che durano per tutto il suo mandato.
Il primo dovere è quello di comunicare all’assemblea i suoi dati anagrafici, il suo numero di telefono ed il suo domicilio per essere sempre reperibili e disponibile ad eventuali delucidazioni richieste dai condomini su norme o pagamenti.
Durante il suo mandato l’amministratore ha degli obblighi ben precisi nei confronti dell’assemblea, nello specifico:
- eseguire le deliberazioni dell’assemblea
- convocare l’assemblea almeno una volta all’anno
- garantire che il regolamento di condominio venga rispettato
- disciplinare l’uso delle aree comuni
- disciplinare la fruizione dei servizi
- riscuotere i contributi
- erogare le spese
Inoltre, l’amministratore di condominio è tenuto in qualsiasi momento a fornire al condominio, qualora fosse richiesto, l’attestazione dello stato dei pagamenti e le eventuali problematiche interne al condominio.
Il compenso dell’amministratore di condominio
Ad oggi non esiste un tariffario professionale preciso per gli amministratori di condominio infatti il loro compenso viene calcolato nei modi più disparati.
Alcuni chiedono un compenso fisso mensile, altri lo modulano sulla dimensione del condominio, altri ancora lo decidono in base all’onere di lavoro che richiede l’amministrazione del condominio.
In qualsiasi caso, l’amministratore ha l’obbligo di specificare il suo compenso nel momento in cui accetta la sua nomina.
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