L’acquisto di un bene immobiliare all’asta può essere un’operazione molto conveniente che vi permetterà di avere una proprietà libera da ipoteche e pignoramenti. Se la partecipazione all’asta si rivela proficua tuttavia potreste incorrere nel seguente dubbio:
A chi spetta pagare le spese condominiali di una casa all’asta?
In questo articolo proveremo a darvi dei chiarimenti esaustivi al fine di guidarvi nella scelta migliore per l’acquisto della vostra casa.
Leggere la perizia prima di comprare casa all’asta
Prima di partecipare a un’asta giudiziaria è opportuno leggere sempre con attenzione la perizia in modo da capire quali vincoli e oneri saranno cancellati e quali resteranno invece a carico dell’acquirente.
La perizia è visionabile presso la cancelleria del tribunale, lo studio del professionista incaricato e sui siti internet in cui è pubblicato l’avviso d’asta.
All’interno della perizia sono presenti i dati descrittivi dell’immobile che fanno capo a:
- Dati identificativi catastali
- Planimetria
- Condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene, loro sanabilità e relativi costi
- Vincoli e servitù a carico dell’immobile, debiti verso il condominio e loro entità
Una volta accertata la veridicità dei dati presenti all’interno della perizia si potrà procedere all’acquisto senza alcun problema.
Per stabilire a chi tocca pagare le spese di condominio arretrate interviene l’articolo 63 delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie secondo cui: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
La norma in esame stabilisce, quindi, che tra il precedente e il nuovo condomino sorga un’obbligazione solidale limitatamente alle spese condominiali relative all’anno in corso ed a quello precedente.
L’aggiudicatario del bene espropriato subentra al precedente condomino alla data di trascrizione del decreto di trasferimento, questo significa che solamente a partire da tale momento può essere calcolato il termine temporale indicato nell’articolo sopraccitato.
La Corte di Cassazione sui debiti condominiali precedenti
Anche la Corte di Cassazione si è pronunciata su questo delicato tema con l’ordinanza n. 1847/2018.
Tale ordinanza afferma che: “Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori“.
L’art. 63 disp. att. c.c. non trova applicazione relativamente a quelle delibere inerenti a lavori di straordinaria amministrazione da cui derivano debiti nei confronti di un terzo creditore.
Tali debiti condominiali potranno gravare soltanto su colui che risultava proprietario al momento in cui le obbligazioni sono sorte.
