Una domanda che bisogna porsi necessariamente, specie nel caso in cui i lavori vengano deliberati prima del rogito. In caso di compravendita di un appartamento condominiale, posteriore alla deliberazione dei lavori, e se, suddetti lavori, vengono realizzati e pagati dopo la stipula del contratto di compravendita, sarà il venditore a doversene fare carico. Questo è quanto dispone la Cassazione, nell’ordinanza 11199 del 28 aprile 2011. Ma come si determina la spettanza del pagamento?
Chi prende la decisione
Che si tratti di lavori, volti ad innovare l’appartamento, o alla ristrutturazione e alla manutenzione straordinaria, la decisione di intraprendere dei lavori è successiva ad una deliberazione dell’assemblea condominiale, chiamata a discutere dell’intervento. Se la compravendita dell’unità immobiliare è successiva a tale deliberazione, i lavori, o meglio, il pagamento dei lavori, spetta a chi era proprietario al momento della decisione condominiale. Questo vale anche se i lavori siano stati realizzati, in tutto o in parte, in un momento successivo alla stipula del contratto di compravendita. Pertanto, a seguito della summenzionata sentenza della Cassazione, il costo dei lavori, grava su chi detiene la proprietà al momento dell’approvazione della delibera.
Le Conseguenze
Da ciò consegue che, l’acquirente, una volta entrato in possesso dell’immobile, può rivalersi nei confronti del venditore, per richiedere il pagamento delle spese, laddove il condominio, si rivolga erroneamente al nuovo proprietario. La normativa si espone chiaramente sull’argomento; l’art. 63, comma 4 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile afferma che: “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” . Appare chiaro dunque, quali siano le incombenze gravanti sul venditore, in caso di lavori, a prescindere dal loro grado di completezza e dalla tipologia.
Una regola che vale sempre?
La normativa, si sa, è sempre valida. La stessa si pone a tutela del compratore, che magari non era a conoscenza della presenza di lavori o, non era al corrente della deliberazione condominiale in merito alla loro realizzazione. Per questo motivo la legge si esprime tutelando chi compra, disponendo il pagamento dei lavori a carico del venditore. Tuttavia, ciò non impedisce una disposizione diversa. Le due parti, infatti, al momento della stipula del contratto, possono concordare di dividere l’onere dei lavori e, magari definirne assieme la tipologia. Nulla lo vieta, purchè la divisione sia di un massimo del 50% ciascuno. C’è quindi la possibilità che una parte dei costi vengano sostenuti dall’acquirente, ma tale pattuizione avrà rilevanza sono nell’ambito dei rapporti interni tra compratore e venditore nell’atto di compravendita.
Qualche piccola distinzione
Nello specifico, per comprendere meglio questo aspetto è bene fare alcune dovute distinzioni. Bisogna distinguere, da un lato le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, al mantenimento e al godimento delle parti comuni dell’edificio, o gli interventi atti a scongiurare il deterioramento o il danneggiamento dell’immobile; dall’altro lato invece, le spese relative ad innovazioni dell’appartamento, a cambiamenti drastici o a tutti quei lavori che, per la loro completezza, si assestano intorno ad un costo molto elevato. Nel primo caso, l’obbligazione è da ritenersi già emersa al termine dei lavori, ritenuti necessari dall’amministrazione di condominio. Nell’altro caso, quindi quando ci si trova di fronte ad opere di manutenzione straordinaria o a lavori di innovazione, farà fede la deliberazione dell’assemblea condominiale. La stessa avrà valore costitutivo, deliberando per costi, tempi e modalità dell’intervento. Di conseguenza, una volta disposti i lavori per la manutenzione straordinaria dell’appartamento, mediante disposizione della deliberazione assembleare, di norma, i costi spettano al venditore. Questo se non convenuto diversamente, mediante un accordo tra compratore e venditore.
La gestione ordinaria
Per quanto riguarda gli interventi da fare per la gestione e la manutenzione ordinaria dell’immobile, invece, a chi spetta l’onere? La gestione ordinaria è una quota fissa, un contributo che bisogna versare sul conto corrente del condominio a cadenze trimestrali o quadrimestrali. Queste spese servono a coprire i normali costi di gestione ed amministrazione del condominio: piccoli lavori di manutenzione o pulizia dell’edificio. Il già citato comma 4 dell’art 64 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, dispone che, in caso di compravendita di un immobile, le spese relative all’anno in cui è avvenuto il passaggio di proprietà, e per l’anno precedente alla compravendita, possano essere chiamati in causa sia l’acquirente che il venditore. Il pagamento può essere richiesto per intero o in parte, sia all’uno che all’altro soggetto.
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