Acquistare una casa in costruzione, in alcuni casi, può essere davvero conveniente per una serie di motivi: innanzitutto per una questione di prezzo e, in secondo luogo, perché si potrà approfittare dello stato dell’immobile per poterlo forgiare secondo le proprie esigenze, includendo impianti ecologici, nuovi di zecca e altamente performanti.
Sotto questa luce, una compravendita del genere potrebbe sembrare un vero affare, anche perché il miglioramento della classe energetica di una residenza la eleva ad un valore superiore nel mercato immobiliare. Un iter che, in caso di vendita successiva, si trasforma in un vero e proprio investimento.
Ma non è tutto così semplice e vantaggioso come potrebbe sembrare: ci sono molte variabili da considerare e molti rischi pronti ad annidarsi nelle pieghe di queste transazioni. Cerchiamo di fare il punto della situazione.
La normativa
Uno degli intoppi irrimediabili più facili in cui si potrebbe incorrere è il fallimento del costruttore: in un malaugurato caso del genere, chi ha versato una caparra si ritroverebbe a perdere tutto, denaro e immobile.
Proprio per scongiurare quest’eventualità, la normativa prevede che gli acconti di questo tipo siano garantiti da una fideiussione (cioè un obbligo personale nei confronti del creditore) valida fino al rogito e che venga messo tutto sotto contratto preliminare; in caso di problemi, fallimento o crisi, in questo modo l’acquirente potrà sempre chiederne l’escussione (una riscossione coattiva).
In particolare, il pre-rogito può essere una scrittura privata o un atto pubblico, ma va sempre autenticato da un notaio: tutto questo implica, ovviamente, delle spese, a parte quelli notarili, e cioè un’imposta di bollo di 155 euro, un’imposta ipotecaria da 200 euro e 35 euro di tasse ipotecarie.
Soltanto in questo modo ci si può garantire questa tutela importante non solo per chi ha il pallino degli affari nel settore, ma anche per chi impiega risorse, energie e denaro per costruire.
IVA e altre tutele
Per quanto riguarda l’IVA, la percentuale relativa viene pagata sugli acconti e, ovviamente, scorporata dal calcolo finale; tutto, però, dipende a seconda della tipologia dell’immobile coinvolto. Si prevede, infatti, una tassazione del:
- 4% per una prima casa (non di lusso);
- 10% per una seconda casa (non di lusso);
- 22% per casa di lusso.
Zero IVA sulle caparre, invece, che in questo caso viene sostituita da una imposta di registro dello 0,50%.
Infine, va citata la cosiddetta “postuma decennale” (Legge 122 rafforzata dal Decreto Legislativo 14/2019 detto “Codice della crisi d’impresa“), una norma che prevede che, al momento del rogito, il costruttore possa dimostrare una garanzia contro eventuali danni entro i 10 anni successivi: ad esempio, potrebbe accadere che si presentino, nel tempo, difetti di costruzione che il compratore si ritroverebbe costretto a risolvere, spendendo ulteriore denaro. In mancanza di una polizza conforme ai sensi della legge, insomma, il rogito non può essere stipulato.
Una serie di tutele importanti che rendono queste delicate operazioni di compravendita decisamente più sicure ma che, almeno per il momento, valgono soltanto per privati e cittadini e non per associazioni o imprese.
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