Il certificato di agibilità, detto anche Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) è quel documento necessario per attestare le condizioni igieniche, la salubrità, il risparmio energetico di un edificio o di un impianto, stando sempre a quelle che sono le normative italiane. Tale certificato viene rilasciato dal Comune ed è obbligatorio per gli edifici ad uo civile o commerciale. Inoltre il documento è richiesto per attestare l’agibilità sia degli immobili nuovi, sia di quelli vecchi, in ristrutturazione. La sua obbligatorietà implica inevitabilmente, una serie di incombenze, qualora lo stesso non fosse stato prodotto o richiesto.
Agibilità e abitabilità
Si tratta di una doverosa precisazione. In linea di massima i due termini sono equiparabili, ma in passato non era così. L’agibilità aveva un significato più relativo alla parte edilizia, riguardava infatti la stabilità, e la sicurezza dell’immobile; mentre l’abitabilità si occupava perlopiù delle singole destinazioni d’uso. Tuttavia, un successivo snellimento burocratico ha fatto sì che i due termini, venissero equiparati, sia sul piano semantico che sul piano documentale.
Il certificato di agibilità nel dettaglio
Sembrerà forse scontato, ma la prima cosa di cui tener conto è che il certificato di agibilità deve rispecchiare sempre la situazione rele e deve quindi, essere sempre aggiornato, anche nel caso di modifiche alla struttura oggetto del certificato. In tal caso bisogna aggiornare il documento in maniera tempestiva. La normativa che tratta il certificato è prevista nel D.P.R. n.380 del 2001, noto anche come Testo Unico sull’Edilizia. Al suo interno sono previste le esatte procedurre da porre in essere per l’ottenimento del certificato. Nel caso specifico il testo prevede la necessità di un certificato anche per il singolo edificio o parti di esso. In tal caso il certificato determina l’agibilità anche della singola parte, purchè autonoma e funzionale in seguito ad opere di nuova urbanizzazione. Altro aspetto invece, è quello inerente le unità immobiliari.
La legge n. 222 del 2016
La legge di cui sopra è stata poi sostituita con questa: la legge n.222 del 2016 in materia di edilizia. Qui il certificato si è trasformato, per dicitura corretta in Segnalazione di Certificata Agibilità. Si precisa che la stessa va presentata subito dopo aver ottenuto il permesso a costruire, per poter abitare o comunque utilizzare un edificio su cui si è svolto l’intervento, oppure bisogna venderlo.
Quando manca il certificato di agibilità: cosa succede?
In prio luogo bisogna dire che il certificato di agibilità ci vuole. Nel caso in cui questo certificato risulti mancante, però, non ci si imbatte in un reato, ma in una fattispecie in cui, l’acquirente può procedere con la risoluzione del contratto e con la richiesta di risarcimento del danno. Se invece si tratta di una locazione, l’affitto di un immobile privo di agibilità per non rappresentare un illecito, necessita che l’inquilino accetti consapevolemente la condizione. Questo costituisce un problema in termini di sicurezza, però. Vivere in una casa in cui non si è certi delle condizioni reali della struttura, potrebbe non far dormire sonni tranquilli agli inquilini. Infatti, si corrono rischi, non solo per l’incolumità, ma anche relativi ad ordinanze di sgombero eventuali che il comune potrebbe emettere, oltre all’applicazione di una sanzione.
Conseguenze
Il venditore che non presenta il certificato di agibilità può vedere la risoluzione del contratto come conseguenza immediata. Il venditore infatti, risulterà inadempiente in base agli obblighi previsti dalla compravendita. Un immobile senza la dovuta certificazione non è vendibile e quindi, il contratto si scioglie ed il venditore sarà tenuto a fornire all’acquirente il doppio della caparra da lui versata. In sintesi: non si può vendere un immobile senza il certificato di agibilità, specie nel caso in cui, il compratore non sia stato messo al corrente delle condizioni reali della casa.
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