La locazione con patto di futura vendita è una forma ibrida di contratto fra il contratto di locazione e quello di compravendita.
La situazione di crisi economica successiva all’esplosione della pandemia globale ha causato spesso carenza di soldi liquidi per acquistare casa e, allo stesso tempo, la necessità naturale di sicurezza di un tetto sopra la testa.
Un modo per riuscire a salvare capra e cavoli è il contratto di locazione con patto di futura vendita.
Questa formula risponde allo schema anglosassone del rent to buy.
Prevede la possibilità di usufruire per il locatario della disponibilità dell’immobile senza affrontare la spesa ingente necessaria all’acquisto, ma in prospettiva ad acquisire la proprietà nel futuro.
Il codice civile non prevede alcuna disciplina specifica per questa forma alternativa di acquisto. Ne troviamo una menzione nell’articolo 1526 co.3 dedicato alla risoluzione del contratto.
Deve avvenire necessariamente in forma scritta.
Esso dovrà contenere obbligatoriamente la durata del rapporto, l’ammontare del canone mensile, la caparra confirmatoria, la presenza eventuale di acconti o saldi finali, l’unilateralità o bilateralità dell’accordo.
Il canone si compone di due parti:
- La prima, costituente il canone di locazione vero e proprio che legittima l’affittuario a disporre dell’immobile al quale aggiungere una caparra o un acconto prezzo connessi al preliminare
- Una seconda, costituita da una maggiorazione intesa ad acquistare l’immobile nel tempo.
Le modulazioni della locazione con patto di futura vendita possono essere di due tipi:
- Il preliminare unilaterale, nel quale si impegna alla stipula del definitivo solo una delle parti.
- Il preliminare bilaterale, che vincola invece entrambe le parti della vendita.
I vantaggi della locazione con patto di futura vendita
Il proprietario manterrà la proprietà del bene locato fino a quando non verrà completamente pagato dell’importo dovuto per la vendita. Si garantirà in questo modo una rendita locativo fino alla cessione del bene.
L’acquirente/conduttore beneficerà delle agevolazioni fiscali previste per la locazione, di un termine dilazionato per gli oneri come il trasferimento della proprietà, spese straordinarie e tasse.
In caso di inadempimento, il rimedio principale sarà comunque quello di sfratto per morosità.
Le cifre versate a titolo di acquisto non rimarranno nella disponibilità del proprietario, che dovrà comunque restituirle, al netto eventualmente del danno subito per l’inadempimento.
In caso di prelilminare di acquisto bilaterale, il pagamento delle imposte per l’acquisto dell’immobile (oneri catastali, ipotecari, di registro) sono a carico dell’acquirente e deve essere effettuato al momento della firma insieme all’IVA, la quale sarà conteggiata solo in questo momento e non nei canoni mensili..
L’IMU, nel periodo di locazione, continuerà ad essere pagata dal proprietario.
