In questo articolo cercheremo di approfondire un caso particolare di vendita di una casa. Nello specifico, analizzeremo cosa dice la legge in merito all’ipotesi di vendita di un appartamento con un inquilino. Si tratta di una situazione tutt’altro che infrequente e che è disciplinata da una serie di provvedimenti. Scopriamo insieme quali sono.
Vendere casa con un inquilino: tutte le norme
Un primo punto di riferimento legislativo da prendere in esame è l’articolo 1599 ss del codice civile, in base al quale il contratto di locazione deve proseguire anche nel caso in cui si decida di vendere l’appartamento affittato. Pertanto, in base a tale disposizione, il proprietario nuovo che acquista la casa deve comunque rispettare tutti i diritti e i doveri dell’inquilino previsti dal contratto stesso.
Come abbiamo specificato poco fa, però, l’ipotesi di vendita di una casa con all’interno un inquilino è caratterizzata anche dalla presenza di altre norme. In particolare, bisogna anche capire se il contratto sia a canone libero o concordato, poiché nel caso in cui siano trascorsi 8 anni o 5 anni e si stipuli uno dei due tipi di contratti appena citati, per legge, il proprietario deve comunicare la disdetta del contratto attraverso una raccomandata da inviare almeno sei mesi prima della scadenza.
In base all’articolo 3 l.n. 431/98, nel momento in cui la casa affittata rappresenti l’unica proprietà del soggetto, in questo caso il locatore può recedere il contratto di locazione anche prima della scadenza. Infine, è bene ricordare che in ogni contratto le parti hanno il diritto di rescindere in ogni momento.
Diritto di prelazione: cos’è e perché è importante
Quando si parla di vendita di una casa con un inquilino è necessario introdurre il concetto di diritto di prelazione. Per chiarire meglio cosa si intende con questo termine ci affidiamo ad una definizione fornita dall’ordinamento, che definisce questa fattispecie come un diritto del titolare del contratto di affitto, in base al quale potrà godere di una posizione di vantaggio rispetto agli altri acquirenti potenziali, fermo restando il rispetto di tutte le condizioni necessarie per la conclusione della compravendita. Pertanto, come facilmente intuibile, la prelazione comporta una situazione di maggiore libertà da parte del proprietario, anche se vi è comunque un vincolo di obbligo di denuntiatio, in base a quale il proprietario deve comunicare al prelazionario la compravendita e le relative condizioni e termini di prelazione.
La prelazione può essere anche volontaria, qualora accordata tra le parti. Inoltre, il diritto di prelazione può anche non essere esercitato, ma in questi casi bisogna dare una comunicazione al concedente e si può avere diritto alla rinuncia solo dopo aver effettuato la denuntiatio. La legge italiana prevede anche una serie di casi in cui non è possibile ricorrere al diritto di prelazione. Un tipico caso, ad esempio, si verifica quando la casa è in comproprietà a titolo di comunione ereditaria.
Conviene vendere una casa affittata?
Ci sono casi in cui vendere una casa con un inquilino può essere controproducente. Ad esempio, può capitare la situazione in cui l’inquilino si oppone a lasciare l’immobile fino alla scadenza del contratto. In tali ipotesi conviene attendere il termine dell’affitto.
Inoltre può capitare anche di imbattersi in una situazione di deprezzamento dell’immobile nel momento in cui il proprietario successivo deve aspettare un certo periodo per essere completamente in possesso della casa. In questo caso è necessario effettuare una opportuna valutazione in modo da ottenere il prezzo migliore. Un altro inconveniente che potrebbe capitare consiste nel fatto che, nel momento in cui il contratto sia prossimo alla scadenza, l’inquilino decida di adottare una serie di comportamenti atti a compromettere la vendita.
Ad ogni modo nel momento in cui si intenda procedere con la vendita è opportuno adottare una serie di buon accorgimenti. In particolare, bisogna comunicare la propria intenzione con un largo periodo di anticipo, in modo da lasciare all’inquilino tutto il tempo necessario per organizzarsi.
