Quando si acquista una casa bisogna fare attenzione ad ogni minimo particolare. Essendo una delle spese più importanti della propria vita, è necessario verificare la presenza di ogni singolo elemento. Spesso, però, può capitare che alcuni danni di un appartamento siano talmente nascosti da essere impossibile accorgersene, se non solo dopo aver acquistato la casa. Ma quando ci si accorge di un vizio occulto solo dopo l’acquisto, come ci si deve comportare? In questo articolo cercheremo di dare una risposta a questa domanda, facendo riferimento a quanto dice la legge in merito. Prima, però, cerchiamo di capire cos’è un vizio occulto.
Cos’è un vizio occulto
Con il termine vizio occulto si intendono tutti quei difetti di un immobile che erano presenti già prima della vendita dello stesso, ma che il compratore ne rileva la presenza solo dopo l’atto notarile. La legge interviene sulla questione quando tali vizi risultano essere particolarmente gravi. In altre parole, un vizio occulto può dare luogo ad un procedimento giuridico nel momento in cui vada a ridurre il valore della casa o a comprometterne l’utilizzo.
Cosa dice la legge in merito ai vizi occulti
Nel caso in cui si rilevino vizi occulti dopo l’atto di compravendita, è possibile procedere con l’annullamento del contratto. Inoltre, il venditore è tenuto a restituire una somma pari al doppio della caparra fornita dall’acquirente. A stabilire tutto questo è stata la Corte di Cassazione, la quale ha chiarito anche quali sono nello specifico i vizi occulti. In particolare, con questo termine la Corte intende tutti i difetti riferiti a:
- componenti strutturali;
- impianti fognari;
- impianti elettrici e/o gas;
- impianti idraulici;
- impianti di riscaldamento;
- elementi secondari come pavimentazione e guaine.
I vizi, oltre ad essere preesistenti alla firma, devono essere stati nascosti intenzionalmente dal proprietario. Se potevano essere rilevati utilizzando una ordinaria diligenza, il compratore non può agire per richiedere la rescissione del contratto. Lo stesso vale nel caso in cui il danno non sia particolarmente grave. In quest’ultima ipotesi, però, è possibile ottenere una riduzione del prezzo dell’immobile.
Cosa fare in caso di vizi occulti
Come bisogna agire quindi in caso di rilevamento di vizi occulti? Innanzitutto, l’acquirente deve denunciare la sussistenza di vizi occulti entro 8 giorni dal momento in cui ne è venuto a conoscenza, a meno che il contratto non preveda termini più lunghi. La segnalazione al venditore deve essere effettuata tramite raccomandata A/R oppure tramite posta elettronica certificata. Ad essa vanno allegati una perizia tecnica dei vizi o anche solo una contestazione con i dettagli tecnici dei vizi.
In caso di mancata risposta da parte del venditore, si può procedere per vie legali entro un anno dalla consegna dell’immobile, scaduto il quale non si potrà più agire, a meno che il contratto non disponga termini differenti. Dopo l’invio della denuncia, bisogna avviare la causa. A questo punto, bisogna scegliere tra la risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo. Si tratta di una scelta irrevocabile, pertanto è bene meditare con attenzione.
È importante ricordare che il termine stabilito per l’avvio dell’azione giudiziale decorre nel momento in cui la consegna dell’immobile avvenga dopo la stipula del contratto e dalla consegna. Inoltre decorre anche nel caso in cui il compratore abbia a disposizione la casa prima della conclusione del contratto.
La rescissione del contratto può essere effettuata solo in presenza di vizi gravi, ovvero dei difetti che compromettono in modo serio l’utilizzazione della casa. Nel momento in cui si determina la rescissione, il compratore dell’immobile è tenuto alla restituzione. La controparte, invece, è obbligata a restituire la somma ottenuta fino a quel momento e, qualora fosse richiesto dall’acquirente, anche una somma di risarcimento per le spese effettuate. La riduzione del prezzo dell’immobile può essere scelta nel caso in cui il danno rilevato comporti una riduzione del valore della casa. Ad ogni modo, la somma relativa alla riduzione del prezzo dell’immobile viene stabilita dal giudice.
