Possiedi un immobile ad uso ufficio sfitto da molti mesi e sei alla ricerca di qualcuno che sia disposto ad abitarlo. Finalmente dopo tanto tempo trovi qualcuno disposto ad affitarlo ma ha l’esigenza di utilizzarlo come abitazione e vorrebbe che questa cosa fosse indicata – così come la legge impone – sul contratto.
La domanda che sorge spontanea a questo punto è: cosa prevede la legge al riguardo?
È obbligatorio cambiare l’accatastamento e fare una pratica amministrativa, con un conseguente dispendio di denaro?
Vediamo insieme quale sono le soluzioni migliori per effettuare questa pratica e cosa prevede la legge.
La destinazione appartamento va indicata nel contratto
Nel momento in cui si da in affitto un appartamento la legge impone che il contratto sia necessariamente registrato. La registrazione deve essere curata dal locatore, entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto, che deve poi darne comunicazione al conduttore nei successivi 60 giorni.
Nel momento in cui si registra un contatto, è obbligatorio, per legge anche indicare i dati catastali dell’immobile perchè proprio su questi dati si baseranno le varie imposte.
La mancata, errata o inesatta indicazione dei dati catastali nel contratto di locazione implica le seguenti sanzioni:
- il recupero a tassazione dell’imposta effettivamente dovuta;
- una sanzione da un minimo del 120% a un massimo del 240% dell’imposta dovuta.
La categoria catastale indicata nel contratto di locazione dunque, vincola entrambe le parti. Su queste basi non è possibile affittare l’immobile per un uso differente rispetto a quello riportato nel contratto stesso.
L’inquilino può trasformare l’abitazione in ufficio?
Abbiamo già detto che entrambe le parti, di comune accordo non possono fittare un’abitazione con una destinazione d’uso differente da quella indicata sul contratto. A maggior ragione, l’affittuario non può trasformare un ufficio in abitazione o viceversa, nel caso lo facesse, potrebbe subire uno sfratto.
Allo stesso modo, se una persona prende in affitto un’abitazione e vuole destinarla ad ufficio senza palesarlo al locatore, essendo a conoscenza dell’accatastamento dell’immobile, non potrà richiedere una risoluzione del contratto.
Come affittare un ufficio ad uso abitativo e viceversa
Per affittare un ufficio ad uso abitativo è necessario prima di tutto che entrambi le parti siano d’accordo. In seguito il locatore dovrà effettuare una variazione catastale ed indicare la nuova natura dell’abitazione all’interno del contratto.
Se questa cosa non dovesse avvenire e nel caso in cui l’abitazione venga utilizzata in maniera diversa da quella indicata nel contratto, ci sono delle sanzioni a cui si va incontro:
- il recesso dal contratto da parte dell’inquilino se questi non è stato messo al corrente dell’esatta destinazione dell’immobile;
- una sanzione amministrativa comunale che va dal 120% al 240% dell’importo dell’imposta di registro che sarebbe stata dovuta nel caso in cui si fosse indicata l’esatta categoria catastale;
- il recupero a tassazione, da parte del Comune, delle differenze Imu e Tasi non versate correttamente e le relative sanzioni.
Insomma, senza effettuare tutte le procedure previste dalla legge, è assolutamente vietato e sconsigliato affittare un ufficio ad uso abitativo e viceversa.
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