Si sente spesso parlare di nuda proprietà e la troviamo indicata in molti annunci immobiliari: ma di cosa si tratta, esattamente? E perché potrebbe convenire investire in una compravendita del genere?
Nuda proprietà: cos’è
Il concetto di nuda proprietà è legato a quello di usufrutto di un bene immobiliare: in questo caso, infatti, un usufruttuario può vivere in un’abitazione di proprietà altrui, cioè del nudo proprietario. I due soggetti inclusi in questa situazione immobiliare hanno rapporti diretti e diritti e doveri relativi.
Si capisce, quindi, che la nuda proprietà rappresenta il vero e proprio valore di un immobile al netto dell’usufrutto: è il diritto di proprietà senza l’usufrutto diretto del bene immobiliare. In genere, si prevede che il nudo proprietario si appropri della abitazione soltanto alla morte dell’usufruttuario o alla scadenza dei termini previsti dal contratto; in ogni caso, ogni stipula è a sé stante e può prevedere altre clausole.
Perché può convenire?
A primo impatto, potrebbe decisamente sembrare come un affare non conveniente quello di un investimento in una nuda proprietà, ma ci sono eccezioni e casistiche di cui tenere conto.
D’altro canto, è già un enorme vantaggio il prezzo di questi immobili: chi acquista, fa un investimento immediato ad un costo ridotto e si garantisce un’abitazione che potrà tornare utile in futuro (ad esempio per un figlio o per questioni familiari); allo stesso tempo, l’usufruttuario si ritrova ad ottenere una somma istantanea continuando ad abitare dove ha sempre vissuto (si pensi, ad esempio, agli anziani) o, meglio ancora, a percepire gli incassi di un eventuale affitto. Insomma, c’è parecchio da tenere in considerazione.
Ci sono anche persone che, ad esempio, decidono di vendere/trasferire la proprietà ai figli per assicurare loro un’eredità futura, pur senza doverla lasciare e trascorrendo in serenità la propria vita nello stesso luogo, senza stravolgimenti di sorta.
Ma come funziona per i prezzi, nello specifico?
Come abbiamo già accennato, gli acquirenti non solo godono di prezzi agevolati, ma questi si rivelano tanto più vantaggiosi quanto più è avanzata l’età dell’usufruttuario: un inquilino vicino ai cento anni, ad esempio, farà salire il valore della nuda proprietà quasi a quello dell’intera proprietà, ovviamente; i coefficienti variabili, tuttavia, vengono stabiliti dal Ministero delle Finanze e aggiornati in base alle statistiche sull’aspettativa di vita in Italia e al tasso di interesse in vigore.
In sintesi
La nuda proprietà, per un acquirente, si profila come un vantaggioso investimento sul futuro a prezzi competitivi al massimo: un dato che molti stanno tenendo in considerazione vista l’impossibilità di tante famiglie di potersi permettere prezzi interi o mutui a lunga scadenza.
All’usufruttuario, nel frattempo che scadano i termini (qualunque essi siano) per il passaggio di proprietà, spetta il pagamento della manutenzione ordinaria e la cura dell’immobile che, ovviamente, dovrà restare in ottime condizioni e non modificato, nelle esatte condizioni in cui è stata stipulata la compravendita: naturalmente, anche tasse, imposte, canoni e tutto ciò che riguarda la gestione della casa e della vita al suo interno sono a suo carico, mentre al nudo proprietario spettano le spese straordinarie e le imposte previste dalla nuda proprietà stessa.
Stime
Secondo una recente ricerca, nel primo semestre 2019 il 62% di chi vende la nuda proprietà ha dichiarato di farlo per ottenere liquidità per esigenze personali o familiari (mantenere un adeguato tenore di vita, affrontare le esigenze dell’età avanzata con maggior serenità, a causa delle pensioni povere, sostenere i figli nell’acquisto di un immobile etc).
Per gli acquirenti, invece, il 68% delle transazioni è finalizzato all’investimento a lungo termine: solo il 32% afferma di affidarsi alla nuda proprietà per utilizzarla come casa principale in futuro. Tuttavia, gli alti e i bassi del mercato immobiliare ha un largo impatto su questa faccenda: nel momento in cui i prezzi delle case scendono, automaticamente diminuiscono anche le percentuali di acquirenti di nuda proprietà poiché si preferisce investire sulla proprietà intera che è diventata, nel frattempo, più accessibile.
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