Come gestire i termini e le condizioni dell’affitto

La locazione è definita dal codice codice civile (art. 1571 c.c.). Le parti coinvolte nel contratto che stabilisce suddetto procedimento vengono definite locatore (colui che mette a disposizione la proprietà, mobile o immobile per un determinato periodo di tempo) e il locatario, anche detto conduttore o inquilino che si impegna a fornire un determinato corrispettivo, anche detto canone locatizio. A seconda dell’oggetto o della destinazione dei beni, quindi se a uso commerciale o abitativo il contratto di locazione può essere classificato diversamente e avere precisi termini. Altre caratteristiche, compreso il tempo di validità ne descrivono la tipologia, questo è il caso dei contratti transitori o della tipologia di canone che può essere libero o convenzionato.

Gli aspetti principali di un contratto di locazione

I soggetti coinvolti: Il locatore

Il locatore è colui che, dietro il pagamento di un certo canone, fornisce il bene in locazione di cui solitamente è il proprietario, ma diversamente può esserne il titolare del diritto. Il bene può essere condiviso da due coniugi, in questo caso, la gestione e il beneficio della locazione appartiene ad entrambi come stabilito dall’articolo 180 c. 2 c.c.). Da questo ne consegue che il disaccordo di uno dei due coniugi, pur non invalidando il contatto, può essere annullato dalla parte coniugale che non ha concesso il consenso di locarlo.

I soggetti coinvolti: Il locatario

Il locatario è la parte a cui viene concesso il bene in locazione. Con la firma del contratto viene dato il diritto personale di godimento del bene, quindi che non ne beneficia del possesso, ma ne è esclusivo detentore. Tale contratto dunque, non è opponibile a terzi, salvo in casi stabiliti dalla legge.

La classificazione giuridica del contratto di locazione

La locazione giuridica è un contratto che risponde alle seguenti caratteristiche:

• è consensuale, perché si perfeziona con il consenso delle parti;
• ad effetti obbligatori, in quanto genera debiti e crediti;
• essenzialmente oneroso in quanto non sono previste locazioni gratuite, perché in quel caso si tratterebbe di contratto di comodato.

La differenza tra locazione e affitto

Pur trattandosi di accordi di natura diversa vengono spesso utilizzati come sinonimi ma quali sono le differenze?

• La locazione è stabilita dall’art. 1571 c.c. Coinvolge un bene mobile o immobile, generalmente a uso abitativo;
• L’affitto è stabilito dall’art. 1615 c.c. Ha come oggetto un bene produttivo mobile o immobile. In questo caso la produttività non è legata di per sé al bene, ma all’imprenditore che ne detiene il contratto in qualità di affittuario.

I termini generali di un contratto di locazione

La locazione può essere un contratto a tempo determinato che non deve avere durata superiore ai 30 anni e deve essere trascritta nel caso di affitto superiore ai 9 anni. Nel caso non venga stabilita la durata del contratto di locazione, sarà la legge a stabilirne i termini.

Per quanto riguarda gli obblighi del locatore riguardano la manutenzione del bene dato in concessione, nonché il suo mantenimento e la garanzia di un pacifico godimento durante la validità del contratto in cambio il locatario si impegna a osservare la durata stabilita nei termini del contratto e a corrispondere del canone concordato. Per quanto riguarda la manutenzione, come anticipato, coinvolge il locatore che deve occuparsi delle riparazioni che si rendono necessarie mentre il conduttore deve occuparsi della manutenzione ordinaria. La manutenzione straordinaria riguarda tutti gli impianti del bene immobile, la sostituzione degli infissi, della caldaia o del boiler in caso di malfunzionamento, tuttavia, se i malfunzionamenti fossero una conseguenza di una assente manutenzione ordinaria spetterebbero al locatario le suddette spese. Il mancato godimento delle riparazioni urgenti può essere motivo di rivalsa sul locatore che è contestualmente obbligato a effettuarle secondo delle specifiche procedure. Se ciò venisse meno il locatario ha diritto a una diminuzione del canone d’affitto in proporzione delle stesse.

Le specificità di ogni singola locazione riguardano molte eventuali insidie a vantaggio e svantaggio di entrambe le parti, ivi compresi gli eventuali vizi che l’immobile può presentare. Per evitare quanto i possibili disagi di un contratto poco trasparente è opportuno fare affidamento a degli esperti del settore immobiliare così da non essere mai impreparati circa le eventuali problematiche legate all’accordo.