Se hai mai vissuto in un condominio, conoscerai l’importanza di rispettare i diritti e doveri, sia come proprietario che come affittuario. Di seguito scopriremo il rapporto tra inquilini e condominio, esaminando le responsabilità e le azioni consentite ai proprietari e agli affittuari.
Inquilini estranei al rapporto di condominio
Chi vive in un’unità immobiliare in affitto all’interno di un edificio condominiale spesso si trova in una posizione particolare. Il conduttore, in questo caso, non ha rapporti giuridici diretti con l’amministratore del condominio e non può vantare diritti né essere destinatario di obblighi, se non in alcune situazioni specifiche previste dalla legge.
Generalmente, il conduttore in locazione deve fare da tramite tra l’inquilino e l’amministratore del condominio, oltre che con la compagine condominiale, per quanto riguarda la gestione delle varie questioni relative all’immobile affittato. Tuttavia, in alcuni casi, l’inquilino può essere coinvolto in questioni condominiali, ad esempio, in caso di violazioni del regolamento condominiale.
La violazione del regolamento
Il conduttore in locazione, pur non facendo parte direttamente del condominio, è tenuto a rispettare le disposizioni del regolamento che disciplinano l’utilizzo dei beni e dei servizi comuni e, più in generale, le regole della civile convivenza.
Se l’inquilino viola il regolamento, l’amministratore è tenuto a contestare il fatto al condòmino-locatore, il proprietario dell’immobile in locazione. Il condòmino-locatore dovrà assicurarsi che l’inquilino cessi la condotta illegittima, basandosi sul contratto di locazione.
In caso di mancato rispetto delle regole da parte dell’inquilino, l’eventuale sanzione deliberata dall’assemblea condominiale sarà comminata al condòmino, che potrà rivalersi sul proprio conduttore. Questo può includere la risoluzione del contratto per grave inadempimento.
Allo stesso tempo, il conduttore ha il diritto di pretendere che le altre persone che vivono nel condominio rispettino il regolamento. In caso di emergenze o problemi, il conduttore può contattare l’amministratore, ma per la gestione della questione dovrà sempre fare riferimento al condòmino-locatore, il quale a sua volta dovrà agire nei confronti dell’inquilino.
Il pagamento delle spese
Anche per quanto riguarda il pagamento delle spese condominiali, l’amministratore non ha titolo per agire direttamente nei confronti del conduttore in locazione. È compito del conduttore pagare le spese al condòmino-locatore, in base a quanto stabilito nel contratto di locazione.
Di solito, si versa un acconto sulle spese unitamente al pagamento del canone di locazione, per poi effettuare un conguaglio in base al rendiconto condominiale approvato dall’assemblea. Pertanto, se il conduttore non paga le spese, l’amministratore deve fare riferimento al condòmino-locatore.
L’eventuale decreto ingiuntivo richiesto e ottenuto nei confronti del conduttore sarebbe illegittimo, poiché non esiste un rapporto obbligatorio tra il condominio e l’inquilino.
Tuttavia, il proprietario dell’immobile può recuperare dal conduttore la parte delle spese condominiali che quest’ultimo deve pagare, in base al contratto di locazione. Di solito, si tratta di spese relative al riscaldamento, all’ascensore, alla pulizia delle parti comuni e altro ancora.
Ma cosa succede se il conduttore paga direttamente le spese condominiali all’amministratore? Questa è un’eventualità non così rara, ma il conduttore dovrebbe sempre effettuare il pagamento al condòmino-locatore, come previsto nel contratto di locazione.
L’amministratore non può pretendere il pagamento direttamente dall’inquilino, a meno che non sia specificamente previsto nel contratto di locazione.
L’anagrafe condominiale e l’accesso alla documentazione
Secondo l’art. 1130, comma 1, n. 6, del Codice Civile, l’amministratore è obbligato a tenere un registro in cui sono annotati i dati dei proprietari e dei titolari di diritti reali, tra cui i locatari, compresi il codice fiscale e la residenza o il domicilio.
Questo registro consente ai locatari l’accesso alla documentazione detenuta dall’amministratore, ad esempio, i documenti contabili del condominio. Inoltre, il locatario ha il diritto di verificare i consumi relativi al riscaldamento e al condizionamento dell’aria, se previsto nel contratto di locazione.
La partecipazione all’assemblea
Un diritto assegnato ai conduttori è la partecipazione alle assemblee condominiali quando si discute delle spese e delle modalità di gestione del servizio comune di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.
I conduttori possono votare in sostituzione del condòmino-locatore in queste specifiche situazioni. Tuttavia, in altre questioni relative a impianti e servizi comuni, il conduttore può partecipare alle assemblee, ma non ha il diritto di voto. Nei casi restanti, solo il condòmino-locatore ha il diritto di partecipare e votare alle assemblee.
È importante notare che la mancata convocazione del conduttore all’assemblea non invalida le deliberazioni, ma ha effetti solo nel rapporto interno tra il proprietario e il conduttore. Pertanto, l’amministratore non è obbligato a convocare il conduttore per le assemblee nelle situazioni di cui alla legge n. 392/78.
In breve, i diritti e doveri dei proprietari e degli affittuari in un condominio sono regolati da precise normative. È essenziale conoscerli per garantire una convivenza armoniosa e rispettosa delle regole all’interno del condominio.
