Amministratore di condominio: cosa fa e quali sono i suoi doveri

L’amministratore di condominio è una figura spesso vista negativamente, o con fiducia malriposta, dai condomini, mentre il suo ruolo dovrebbe suscitare le emozioni esattamente opposte: fiducia, senso di affidamento, sicurezza.

Come spesso accade, i dubbi provengono dalla cattiva informazione, motivo per il quale abbiamo pensato di fare il punto della situazione elencando gli elementi cardine dell’attività di un bravo amministratore.

Amministratore di condominio: chi è?

Un condominio formato da almeno 8 condomini ha il diritto ed il dovere di organizzare un’assemblea per stabilire a chi spetti la gestione delle parti comuni (e solo di quelle) dell’intero stabile: questa va, per legge, fissata con 180 giorni di anticipo e funziona come una vera e propria piccola democrazia, dalla quale deve venir fuori il nome del futuro amministratore, che può ritrovarsi tra i partecipanti o anche essere un cittadino esterno.

In quanto a requisiti, non è importante che sia un laureato, ma che abbia frequentato un corso di formazione e soddisfi determinati requisiti, tra cui il godimento dei regolari diritti civili, un diploma di scuola secondaria superiore e la possibilità di operare libero da eventuali condanne per delitti contro la pubblica amministrazione o interdizioni.

Il mandato di un amministratore dura un anno e può rinnovarsi per un secondo anno, a meno di revoche, ma importantissimo è da sottolineare che il periodo di mezzo, tra un incaricato ed un altro, non può legalmente rimanere scoperto, motivo per il quale l’amministratore uscente potrebbe dover ritrovarsi ad espletare le sue mansioni anche a mandato concluso (e senza percepimento di parcella) nell’attesa che quello entrante possa cominciare a svolgere le sue attività.

Ma quali sono le mansioni principali di un amministratore di condominio?

Schematicamente, possiamo riassumere tutto in 3 punti:

  • gestione e controllo delle parti comuni dell’edificio (anche in fatto di manutenzione e integrità);
  • erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni (esclusivamente con conto corrente dedicato);
  • osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio.

Di fatto, un amministratore, essendo stato scelto dagli stessi condomini, deve fare i loro interessi e non può, quindi, avere poteri per i quali multarli o denunciarli, a meno di morosità. Eventuali altri problemi, all’occorrenza, vanno discussi sempre in assemblea; anzi, lo stesso esercizio delle sue funzioni può essere interrotto, in caso, da una decisione improvvisa del collettivo degli inquilini dello stabile.

Registri condominiali

Abbiamo visto come spetti all’amministratore gestire la fiscalità del condominio, attraverso un conto corrente dedicato e gestendo l’intera rete finanziaria incassando le rate condominiali e pagando i fornitori; naturalmente, tutte le spese sostenute, sia per mantenere il decoro dello stabile che per tutte le tasse relative al congruo funzionamento di ogni parte comune del condominio (acqua, corrente elettrica etc), vanno giustificate e devono essere visionabili da ogni singolo condomino che lo richieda.

Proprio per questo scopo esistono i registri condominiali. Questi sono:

  1. registro anagrafico - riporta i dati catastali di tutti gli appartamenti, corredati di recapiti e nominativi dei proprietari;
  2. registro dei verbali di assemblea + regolamento di condominio;
  3. registro di nomina e revoca degli amministratori;
  4. registro di contabilità - riporta tutte le annotazioni, in ordine cronologico, relative alle entrate e alle uscite di gestione.

Insomma, non bisogna mai dimenticare che, qualora queste regolamentazioni venissero disattese, i condomini hanno tutto il diritto di presentare la situazione alle autorità competenti: il potere maggiore, a meno di morosità, non risiede mai nelle mani dell’amministratore, ma in quelle dell’assemblea di condomini!

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