Il terrazzo condominiale, in base a quanto stabilito dalla legge, è di proprietà di tutti i condomini. Molti però si chiedono se sia possibile acquistare tale spazio condominiale. In questo articolo, cercheremo di chiarire la questione, consultando alcune norme e sentenze in merito. Prima, però, vediamo cosa si intende nello specifico per terrazza condominiale e quali sono le sue caratteristiche.
Terrazza condominiale: cos’è
Una definizione di terrazza condominiale la possiamo dedurre dal Codice Civile, nel quale si stabilisce che tale area è sottoposta alla proprietà di tutti i condomini e, di conseguenza, la si può definire come “uno spazio di condivisione pertinente all’area complessiva di un edificio condominiale”.
La legge non si limita solo a definire tale spazio, ma anche a regolamentare tutti gli usi che se ne fanno. In particolare, la normativa ci dice che questo ambito del condominio può essere utilizzato per diversi scopi, ma deve essere sempre liberamente accessibile a tutti i condomini. Non è possibile quindi imporre divieti di utilizzo della terrazza e precludere l’accesso alle altre persone che abitano nel palazzo.
Per il resto può essere a disposizione di chiunque per qualsiasi tipo di evento o di altro utilizzo. Ad esempio può essere impiegata per organizzare feste, ma anche per asciugare i vestiti all’aperto oppure per fare attività fisica. L’unica condizione, oltre a quella che consiste nel garantire l’accesso agli altri condomini, prevede l’obbligo di non modificare il decoro, la sicurezza e la destinazione d’uso dell’area, a meno che non si passi per una votazione in assemblea condominiale. Nel caso dell’installazione di antenne telefoniche, ad esempio, è richiesta l’unanimità della delibera.
Terrazza condominiale: è possibile acquistarla?
Dopo aver fatto le dovute precisazioni, torniamo alla domanda di partenza: è possibile acquistare (o vendere) una terrazza condominiale? Quali sono le condizioni dettate dalla legge? In generale, in base alle disposizioni normative, è assolutamente possibile sia vendere che acquistare una parte di qualsiasi componente comune di un condominio, compreso quindi il terrazzo. La compravendita però deve sottostare ad una serie di condizioni. Innanzitutto, l’acquisto deve avvenire tramite atto notarile e il rogito deve essere necessariamente firmato, sia direttamente che indirettamente, da tutti i condomini.
In base a quanto stabilito dalla Corte di Cassazione nella ordinanza numero 9361 del 2021, l’acquisto è possibile solo se si ottiene l’unanimità da parte di tutti i condomini. In particolare, la sentenza fa riferimento al principio del bene comune della proprietà, in base al quale il singolo condomino non può procedere alla cessione di una quota delle parti comuni a terzi soggetti a meno che non vi sia il consenso da parte di tutti i condomini, espresso all’interno di assemblea condominiale e Attraverso una delibera unanime.
Infine, l’acquirente deve anche liquidare la quota spettante ogni condomino, comprendente anche i costi del rogito.
Come funzionano le spese di manutenzione del terrazzo
A questo punto, una volta chiarito che qualsiasi condomino può, dietro le condizioni elencate, acquistare qualsiasi parte comune di un condominio, compreso il terrazzo, bisogna anche vedere come funziona la ripartizione delle spese. Nel caso di un terrazzo di proprietà comune, ovviamente, le spese, sia ordinarie che straordinarie, devono essere ripartite tra tutti i condomini che abitano al di sotto del terrazzo e che beneficiano della sua l’ombra.
Nel caso in cui il terrazzo appartenga ad un solo condomino, è prevista la presa in carico da parte del proprietario di ⅓ delle spese, mentre invece gli altri ⅔ devono essere ripartiti tra gli altri condomini che abitano al di sotto del terrazzo e che beneficiano della tua ombra secondo millesimi.
Conclusioni
Ricapitolando, dunque, l’acquisto da parte di un condomino del terrazzo condominiale è assolutamente possibile, a patto che si rispettino le seguenti condizioni:
- Acquisto effettuato con atto notarile,
- dietro consenso di tutti i condomini, espresso all’interno dell’assemblea condominiale;
- Liquidazione della quota spettante ad ogni condomino;
- Sostenere un terzo delle spese di manutenzione del terrazzo.
