Quando si acquista una casa in un condominio, le spese dei lavori condominiali approvate prima di tale acquisto da chi devono essere pagate? Questo è un dubbio molto diffuso. In questo articolo cercheremo di fare un po’ di chiarezza, consultando cosa dice la legge in merito.
L’ordinanza della Cassazione
Sulla questione è di recente intervenuta la Corte di Cassazione attraverso l’ordinanza 11199 del 28 aprile 2021, la quale stabilisce che le spese per i lavori di manutenzione straordinaria del condominio sono a carico del precedente proprietario dell’appartamento. In particolare, le spese spettano al soggetto che era in possesso della casa nel momento in cui i lavori siano stati eseguiti e pagati a seguito della stipula del contratto. Per “lavori” si intendono tutti gli interventi di manutenzione straordinaria e ordinaria o di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio.
La Cassazione ha affrontato anche un ulteriore caso simile in una sentenza del 10/09/2020. Nello specifico, il caso riguardava un condomino che aveva acquistato un immobile nel 2006, precisamente a dicembre. Nel giugno dello stesso anno, l’assemblea di condominio aveva deliberato l’avvio di lavori di ristrutturazione. Nell’incontro però non venne stabilita né la ripartizione dei costi né tutti i dettagli relativi ai lavori. Solo con l’assemblea di marzo 2007 si precisavano tali elementi. Tuttavia, il soggetto che aveva acquistato l’appartamento si vide addebitare 12.000 euro di spese, pur non essendo stato presente alla delibera in cui si è deciso l’avvio dei lavori.
Questo è ciò che ha stabilito la Corte di Cassazione sul caso:
“La Corte d’appello ha individuato, con riferimento alla deliberazione del 10 marzo 2007, allorché venne scelta l’impresa esecutrice tra più preventivi“. In capo al venditore “non è “ravvisabile alcuna violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di compravendita da parte dei venditori dell’unità immobiliare, a titolo di dolo incidente ex art. 1440 c.c., non potendo ravvisarsi in capo a questi ultimi un obbligo informativo, né dunque prospettare un malizioso occultamento, causa di un “maggior aggravio economico” del compratore, con riguardo all’intenzione dei condomini di procedere alla futura approvazione dei lavori in questione“.
Bisogna distinguere tra le spese di manutenzione ordinaria volte alla conservazione per impedire o riparare un deterioramento delle parti comuni dell’edificio dalle spese riguardanti ai lavori di innovazione o che comportano un onere rilevante. Nel primo caso infatti l’obbligazione sorge nel momento in cui si effettuano i lavori, mentre invece nel secondo caso l’obbligazione nasce nel momento della deliberazione da parte dell’assemblea.
