Come revocare l’amministratore di condominio

Quello dell’amministratore condominiale è un ruolo previsto dalla legge, ed è il rappresentante legale del condominio. Può essere scelto tra gli stessi condomini o tra terzi estranei al condominio, a patto che: abbia capacità giuridica, ci sia assenza di vincoli di subordinazione con il condominio rappresentato e  non ci siano liti o conflitti in atto con questo.
Una volta eletto  l’amministratore acquista una serie di diritti si, ma anche di responsabilità e compiti da portare a termine. Nel caso in cui dovesse venire meno ad uno di questi, i condomini possono decidere di cambiarlo, mettendo in atto uno dei due procedimenti elencati di seguito.

Quanto dura la carica dell’amministratore di condominio?

Stando all’art. 1129, comma 10, cod. civ., l’amministratore resta in carico per un anno dopodiché, è necessario che l’assemblea lo riconfermi con specifica delibera, nella quale dovrà fissare anche il suo compenso. In realtà, stando sempre al succitato articolo, alla prima scadenza si ha il tacito rinnovo dell’incarico, sarà negli anni successi che si avrà bisogno del supporto dell’assemblea. Quindi, nel caso in cui la scadenza del mandato sia vicina, chi è insoddisfatto dell’operato dell’amministratore di condominio potrebbe attendere il naturale estinguersi di questo, per poi proporre durante l’assemblea di votare un altro professionista: ovviamente dopo aver parlato con gli altri condomini, e magari aver preparato una  lista di nuovi nomi.

Nel caso di negligenza grave dell’amministratore in carica, si può procedere ala sua revoca. Tale procedimento è distinguibili in due tipi, che si differenziano tra loro in base ai motivi che la determinano.

La revoca per giusta causa dell’amministratore di condominio

L’Art. 1129, comma 12, cod. civ. elenca quali sono i motivi che portano alla revoca dell’amministratore per giusta causa, ovvero:

1. se l’assemblea non è stata convocata per l’approvazione del rendiconto condominiale;
2. nel caso in cui si sia rifiutato più volte di convocare l’assemblea, per la nomina di un nuovo amministratore;
3. per la mancata esecuzione di deliberazioni dell’assemblea, di provvedimenti giudiziari o amministrativi.
4. per la mancata apertura e/o utilizzazione del conto corrente postale o bancario intestato al condominio, imposto dalla legge per finalità di trasparenza nella gestione del denaro;
5. per aver gestito i beni e il patrimonio del condominio creando confusione con il proprio, o con quello di altri condomini;
6. in caso di crediti insoddisfatti, per avere acconsentito alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio.
7. se è stata promossa un’azione giudiziaria finalizzata alla riscossione di somme dovute al condominio,per  avere omesso di curare con diligenza l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
8. in caso di inosservanza di alcuni obblighi previsti dal codice civile, come la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale o dei registri dei verbali delle assemblee;
9. se non rende il conto della gestione;
10. per omessa comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
11. per omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati, che deve essere fatta al momento dell’accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell’incarico.

Inoltre in alcune sentenze è stato  affermato che la definizione di gravi irregolarità va estesa a tutti i comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala del condominio, ovviamente con carattere di gravità. In alcune occasioni, per esempio, è stata considerata giusta causa di revoca il comportamento dell’amministratore condominiale che cerca di influenzare i risultati dell’ assemblea oppure, la trasmissione ai condomini di un verbale di assemblea in cui un condomino dissenziente viene qualificato con espressioni irriguardose.

Nel caso in cui sussistano uno o più punti, la giusta causa ricorre ed è possibile agire nel seguente modo:

Per prima cosa bisogna bisogna raccogliere il consenso di altri condomini, che rappresentino l’1/6 del valore dell’edificio. Successivamente bisognerà chiedere per iscritto all’amministratore la convocazione dell’assemblea avente per oggetto la revoca dell’amministratore e la nomina di quello nuovo. Nel caso in cui l’amministratore abbia commesso delle gravi irregolarità fiscali, o abbia omesso di aprire e/o utilizzare il conto corrente intestato al condominio, la convocazione dell’assemblea può essere fatta  anche da un singolo (Art. 1129 comma 11 cod. civ.)
Se l’amministratore non dovesse provvedere alla nomina dell’assemblea entro 10 giorni possono farlo i condomini.

In questo caso, bisognerà preparare la lettera di convocazione, contenente le seguenti informazioni: la data di prima e seconda convocazione dell’assemblea condominiale e l’ora; il luogo in cui si svolgerà l’assemblea; un ordine del giorno in cui sia presente l’ espressione “revoca dell’amministratore e nomina di un nuovo amministratore”; la sottoscrizione di chi ha convocato l’assemblea.
La lettera deve poi essere inviata per mezzo raccomandata a tutti i condomini proprietari almeno 5 giorni prima della data prevista per la prima convocazione. Onde evitare che l’assemblea sia invalidata, bisogna essere sicuri che le persone a cui viene inviata la convocazione siano gli effettivi proprietari e non dei locatari.

Il giorno dell’assemblea, occorre prima di ogni cosa verificare che sia stato raggiunto il quorum costitutivo, ossia il numero di persone previste dalla legge affinché l’assemblea venga considerata valida: in prima convocazione, questo deve essere pari ad almeno 2/3 del valore dell’edificio mentre, in seconda convocazione, basterà che i presenti rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei condomini. Se il numero necessario è stato raggiunto, si potrà procedere con lo svolgimento dell’assemblea, indipendentemente dalla presenza o meno dell’amministratore.

Dopo aver eletto un presidente e un segretario, si passerà ad esaminare l’ordine del giorno. Successivamente la discussione andrà verbalizzata e in ultima battuta, si procederà con la votazione. Se si delibera in prima convocazione, affinché la revoca sia attuabile,  bisogna raggiungere un numero di voti a favore pari ad almeno la metà dei millesimi dell’edificio; in seconda convocazione invece, i voti favorevoli dovranno corrispondere alla maggioranza dei presenti che rappresenti almeno metà dei millesimi dell’edificio. Anche il voto dovrà essere verbalizzato. Successivamente si procederà con l’esame dei preventivi dei nuovi studi di amministrazione: il nuovo amministratore deve essere eletto con la stessa maggioranza utilizzata per la revoca di quello vecchio.

A conclusione dell’assemblea una copia del verbale deve essere inviato a tutti i condomini, compresi quelli assenti o contrari. Non importa quale sia il mezzo utilizzato, basta che esista prova della ricezione da parte del condomino in quanto, questi gode della possibilità di impugnare il verbale. Allo stesso modo, una copia del verbale va inviata al nuovo amministratore di condominio, in modo che questo possa contattare quello vecchio per procedere al passaggio delle consegne.
Nel caso in cui l’assemblea decida di tenere in carica il vecchio amministratore, il condomino che abbia iniziato l’iter di convocazione dell’assemblea può comunque ricorrere all’autorità giudiziaria per far valere le proprie ragioni: sempre che sia in gradi di dimostrare le sue ipotesi e/o accuse. 

La revoca dell’amministratore di condominio senza giusta causa

Le modalità di revoca dell‘amministratore di condominio senza giusta causa è simile a quella con giusta causa, fatta eccezione per la convocazione da parte di un unico condomino.

In questo caso però bisogna tener presente che si va incontro a delle conseguenze. Quello che lega un amministratore al condominio è un vero e proprio contratto,detto mandato oneroso, che obbliga il mandante – il condominio – a risarcire l’amministratore in caso di revoca prima della scadenza del termine.

Potrebbe quindi essere difficile trovare altri condomini che spalleggino tale decisione.