Rischi e vantaggi dell’intestare casa ai figli

Quando si ha l’intenzione di acquistare una seconda casa, la decisione più comune è quella di intestarla ai propri figli, in modo da risparmiare sulle tasse. Tale operazione però, come tutte le cose al mondo, ha un’altra faccia della medaglia che quasi nessuno prende in considerazione. Analizziamo nel dettaglio quali sono i vantaggi e i rischi, dell’intestare casa ai propri figli.

Casa intestata al figlio, i vantaggi fiscali 

I vantaggio più rilevante dell’intestare casa ai propri figli è dato dal risparmio fiscale. All’atto del rogito, le imposte da pagare sono scontate nel seguente modo:

• Iva al 4% anziché al 10%, se l’immobile è acquistato direttamente dal costruttore
• L’imposta del registro al 2% invece che al 9%, nel caso in cui si acquisti da un privato
• Le imposte catastali ed ipotecarie vengono calcolate in misura percentuale -€50 ciascuna se si compra da privato, €200 se l’acquisto è effettuato in ditta – e si ottiene la possibilità di accedere a detrazioni fiscali sugli interessi passivi del mutuo

E ancora, se si intesta la casa al proprio figlio, questa non potrà essere pignorata dall’agente della riscossione, in caso di cartelle esattoriali non pagate. Questo mette al sicuro anche l’immobile intestato al genitore, visto il divieto stabilito dalla legge del pignoramento immobiliare, nel caso in cui il contribuente moroso sia intestatario della sola casa di residenza: ammesso che sia accatastata come civile, e non di lusso ( categorie catastali A/1 A/8 o A/9).

Intestare casa al figlio, i rischi

Adesso, passiamo ad analizzare quello che potrebbe essere il rischio che si corre, quando si decide di intestare casa al proprio figlio. Tale rischio, dipende principalmente dal rapporto genitore figlio, e s’identifica nello sfratto.

Il rischio, nel concreto non sussiste fino al raggiungimento della maggiore età in quanto, la legge prevede che, fino a quel momento, siano i genitori i titolari dell’usufrutto legale su ogni suo bene. Questi devono essere destinati a garantire l’istruzione e l’educazione dei figli, e a far fronte alle necessità familiari: i genitori non possono godere dei frutti per un loro singolo interesse.

Il diritto di usufrutto spetta su tutti i beni del figlio minore, ad eccezione di quelli:

1. Acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro;
2. Donati al figlio al fine di intraprendere una carriera, un’arte o una professione;
3. Lasciati o donati con la condizione che i genitori, o uno di questi, non ne abbiano l’usufrutto;
4. Avuti dal figlio tramite eredità, legato o donazione, ed accettati contro la volontà dei genitori

I genitori, quindi, utilizzano la casa del figlio come se ne fossero i proprietari, ma senza poterne mutare la destinazione economica.

All’atto del raggiungimento della maggiore età i genitori perdono l’usufrutto, con il rischio che il figlio possa sfrattarli. Onde evitare tale conseguenza i genitori, all’atto della donazione, possono inserire all’interno di questa la clausola “della riserva di usufrutto“. In pratica, all’interno del contratto di donazione viene stabilito espressamente che, i genitori, potranno vivere all’interno dell’immobile per sempre.

Alla loro morte, il figlio intestatario potrà disporre dell’immobile come meglio crede. Tale clausola è utilizzabile, anche nel caso in cui il figlio in questione sia già maggiorenne.

Come vendere una casa intestata al proprio figlio 

Quando un genitore decide di intestare la casa al proprio figlio, deve effettuare una donazione indiretta, ovvero, il venditore viene pagato dal genitore che poi dona la casa al proprio figlio, oppure, il genitore accredita la somma di denaro richiesta su un conto corrente intestato al proprio figlio, per poi concludere l’acquisto.

Nel caso in cui il figlio sia minorenne c’è bisogno dell’autorizzazione del giudice, che arriverà all’incirca entro due mesi.  Se invece il figlio è maggiorenne, basterà che questi presenzi d’innanzi al notaio.  Se e quando il genitore deciderà di vendere la casa dovrà, nel caso l’intestatario non abbia ancora raggiunto la maggiore età, richiedere una nuova autorizzazione al giudice.

All’atto della richiesta, bisognerà dimostrare che i soldi ricavati verranno utilizzati per il bene del minore: in caso contrario, l’autorizzazione verrà negata.