Acquistare casa è un passo molto importante, ed è per questo che bisogna essere cauti. In questo frangente bisogna valutare ogni singolo aspetto, non solo estetico, ma anche legale e documentale della casa che ci si accinge a comprare. Ci sono varie insidie che possono mettersi tra il compratore e l’appartamento dei sogni, ed una di queste è l’abuso edilizio. L’abuso edilizio è quella situazione durante la quale i lavori e lo stato in essere dell’immobile, risultano realizzati senza alcun tipo di permesso. Spesso questa fattispecie interessa interi fabbricati, mentre in altri casi riguarda solo parte di essi, come balconi, finestre o verande. Ad ogni modo, nel caso ci si imbatta in un abuso edilizio è bene conoscerne tutte le implicazioni, come ad esempio quelle legate al mutuo. Si può quindi ottenere un mutuo per una casa che presenta degli abusi? Nell’articolo si elencano tutte le caratteristiche del caso e le varie possibilità.
L’abuso edilizio prima della vendita
Capita che un determinato immobile presenti degli abusi. Tuttavia, non è detto che questi restino tali per sempre. C’è sempre la possibilità di sanarli; ma laddove l’immobile sia destinato alla vendita, è necessario farlo. Nel caso in cui, il venditore non abbia provveduto a sanare la difformità urbanistica, molto dipende proprio dal tipo di difformità. A seconda dei casi, c‘è la possibilità di accendere comunque il mutuo; in altri casi, ben più gravi, questa possibilità non è prevista per nessun motivo. La legge infatti prevede che il trasferimento dell’immobile sia consentito solo per le costruzioni permesse dal regolare permesso di costruire, o sanate e certificate dal documento in sanatoria.
Il mutuo su un abuso edilizio
Ponendo come esempio la buona fede dell’acquirente, va detto subito che, nel caso della presenza di un abuso non sanato dal venditore, l’atto di compravendita dell’immobile è considerato nullo. Quindi non si può vendere una casa abusiva, nè tantomeno accendere un mutuo a riguardo. Per questo motivo è molto importante fare le dovute verifiche prima di dare vita al contratto vero e proprio, premurandosi di conoscere lo stato dei lavori e le documentazioni in merito alla concessione edilizia.
Le eccezioni: i casi di abusi edilizi minori
In generale, come già detto, laddove l’immobile dovesse risultare abusivo, si fa riferimento alla legge, e la vendita è nulla. Ma nel caso specifico dell’abuso edilizio minore, vale la stessa regola? Non proprio. Per abuso edilizio minore si intende una parte o un elemento della casa che risulta costruito abusivamente, non tutto l’immobile. Si tratta in realtà di una situazione abbastanza frequente e che, prevede una fattispecie particolare. In pratica l’abuso edilizio minore non sortisce alcun effetto sulla possibilità di trasferimento dell’immobile: la casa può essere venduta. Su questo punto, si sono espressi anche il Consiglio Nazionale Notarile e la Suprema Corte di Cassazione. Resta però da specificare che l’abuso è comunque un reato con implicazioni amministrative che comportano sanzioni di varia natura. Tuttavia, la difficoltà potrebbe essere rappresentata dagli istituti di credito, i quali potrebbero manifestare delle riserve nella concessione del mutuo su una casa parzialmente abusiva.
Cosa fare in caso di abuso
In realtà la cosa migliore da fare in questi casi è assicurarsi che il venditore si sia premurato di sanare tutte le difformità urbanistiche dell’immobile in vendita. Questo facilita il percorso di vendita ed evita delle problematiche future spiacevoli. In questo caso si presume sempre la buona fede, anche del venditore; infatti nel caso in cui costui non volesse provvedere a sanare gli abusi edilizi minori, bisognerebbe procedere con cautela e, sperare sempre che il venditore informi il compratore sulla presenza delle difformità. Infatti, anche la consapevolezza di trovarsi in presenza di un abuso o parti di esso, è già un primo passo.
