La casa dei sogni. La si cerca per molto tempo, si vagliano varie opzioni, la si studia. Poi, una volta individuata, bisogna acquistarla, ma per fare questo è necessaria la cosiddetta proposta d’acquisto, una prassi fondamentale che precede la fase di compravendita dell’immobile interessato. La proposta d’acquisto è la manifestazione ufficiale dell’interesse di un possibile acquirente nei confronti di una casa. In sostanza l’interessato effettua una proposta economica al proprietario dell’immobile, il quale può riservarsi di accettare o rifiutare tale offerta.
La proposta d’acquisto è un accordo
Sostanzialmente è proprio così: la proposta d’acquisto consiste in un accordo tra il potenziale acquirente di un immobile ed il proprietario di quell’immobile. Per prima cosa è necessario manifestare l’interesse all’acquisto, proponendo alla proprietà una somma economica che sia congrua. La proposta d’acquisto viene formalizzata tramite un modulo se, si sceglie di svolgere la pratica mediante agenzia immobiliare. Il tutto consiste nella compilazione di un modulo prestampato a cui si accompagnano semplicemente i dati anagrafici del potenziale acquirente. La documentazione allegata sarà il documento d’identità, il codice fiscale ed un assegno contenente la cifra della proposta d’acquisto. L’assegno, oltre che come proposta, ha anche valore di garanzia dell’interesse del potenziale acquirente.
Cosa c’è nella proposta d’acquisto?
La proposta d’acquisto, nel modulo da compilare presenta una serie di parti che vanno indicate:
- I dati: dati anagrafici del proprietario, quelli dell’acquirente e quelli dell’agenzia immobiliare che se ne occupa.
- L’immobile: qui vanno indicati i dati relativi all’immobile con tutti i dettagli del caso
- Data ultime utile per la stipula del contratto: una tempistica per definire la compravendita dell’immobile
- Irrevocabilità: riguarda l’arco di tempo in cui questa proposta d’acquisto sarà ritenuta valida.
- Compenso di mediazione: riguarda il compenso dovuto all’agenzia immobiliare per la mediazione nell’acquisto dell’immobile
Il documento reca infine le firme del compratore e dell’agente immobiliare. La firma dell’agente vale come garanzia della presa in custodia dell’assegno dell’acquirente, da consegnare al proprietario dell’immobile. Questa fase è cruciale, e per questo motivo, l’aiuto dell’agente è determinante, in funzione di una buona riuscita della procedura. Grazie all’aiuto dell’agente immobiliare si è riusciti a compilare la proposta d’acquisto per bene in tutti i punti? Bene. La fase successiva è quella in cui l’agente stesso consegnerà al proprietario dell’immobile d’interesse, la proposta d’acquisto. Quest’ultimo ha facoltà di valutare la proposta e decidere se accettare o meno.
Cosa c’è da sapere
Innanzitutto è bene sottolineare che all’agente immobiliare, per poter effettuare al meglio il suo lavoro di mediazione, devono pervenire alcune informazioni determinanti. In primo luogo la proposta d’acquisto viene redatta sottoforma di dichiarazione ed è per questo motivo, che per questo incarico, l’agente immobiliare debba conoscere tutti gli aspetti importanti dell’immobile. Le informazioni che servono all’agente sono:
- L’immobile è conforme? L’agente dovrà accertarsi che l’immobile sia conforme alle norme edilizie e di sicurezza
- Esiste il certificato di agibilità?
- Nell’immobile vi è la presenza o l’assenza di situazioni pregiudizievoli o servitù attive e passive?
- A quanto ammontano le spese condominiali relative all’ultimo anno dell’immobile?
- Ci sono delle controversie legali sull’immobile?
- Come è pervenuto l’immobile al venditore?
Quando non c’è l’agente immobiliare: la proposta d’acquisto tra i privati
Se per la proposta d’acquisto ci si rivolge agli agenti immobiliari, c’è un motivo: la proposta d’acquisto tra privati è una procedura lunga e complessa. Si può portare avanti la pratica in modo autonomo ma, senza la disponibilità di competenze adeguate si rischiano serie difficoltà. Bisogna conoscere in anticipo i dati dell’immobile, onde formulare un prezzo adeguato ed evitare irregolarità. La proposta di acquisto d’altronde è un vero e proprio impegno formale e qualora dovesse essere accettata dalla proprietà, diviene un vero e proprio contratto.
Le fasi preliminari del contratto
Supponendo che la proposta d’acquisto sia andata a buon fine, con una proposta economica valida e seria, si passa così alla fase preliminare del contratto di compravendita. Questa fase prevede come condizione fondamentale due elementi. In primo luogo il prezzo dell’immobile d’interesse; poi le modalità ed i termini di pagamento. Qui bisogna premettere che a prescindere dall’accordo, sarà sempre valida la prassi di allegare un assegno pari almeno al 10% del valore del prezzo di compravendita. Assegno che viene sottoposto a deposito fiduciario fino all’accettazione della proposta da parte del venditore.
Le tempistiche
Le tempistiche per l’accettazione della proposta d’acquisto hanno anch’esse una durata, anche perchè, la parte interessata all’acquisto ha probabilmente acceso un mutuo per sostenere le spese. Solo in tal caso possono esserci dei tempi un pò più lunghi, ma comunque circoscritti. La proposta vale circa una o due settimane; in caso di accettazione e dal momento della venuta a conoscenza del compratore dell’accettazione della proposta, si procede al rogito. Le tempistiche, se l’immobile è libero, saranno relative a un mese o poco più. In caso di mutuo la proposta vale una o due settimane; per l’erogazione del mutuo ci vogliono 30-40 giorni; il rogito avviene in un periodo da definire tra le parti. Una volta accettata la proposta, l’assegno diviene una caparra e, la proposta va registrata all’Agenzia delle Entrate.
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