Di contesti in cui orientarsi per la compravendita di un immobile se ne possono paventare tantissimi, ma ce n’è uno che è abbastanza particolare e in cui non tutti sanno come muoversi: quello dell’eredità.
Molti si chiedono, infatti, come vendere una casa ereditata e oggi cercheremo di fare il punto della situazione per tutti coloro che si trovano in questa situazione e hanno bisogno di un supporto professionale.
Burocrazia
Andiamo, innanzitutto, ad esaminare l’aspetto burocratico.
Chi eredita un immobile, in effetti, non ne diventa automaticamente proprietario poiché, per legge, potrebbe accettare o anche rifiutare il lascito.
Quali adempimenti specifici vanno eseguiti, quindi?
Nel momento in cui si eredita un immobile è necessario:
- presentare la denuncia di successione (ad un Caf, presso l’Agenzia delle Entrate o ad un notaio) entro un anno dalla morte del proprietario; è l’unico modo per notificare il trasferimento dei beni agli eredi (valenza soltanto fiscale);
- pagare la tassa di successione, con le aliquote e la franchigia relative al grado di parentela;
- pagare l’imposta ipotecaria e catastale (2% e 1% del valore catastale dell’immobile), valutando anche se sussistano i requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa (in tal caso, le imposte sono fisse e valgono 200 euro ciascuna, a cui aggiungere imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi speciali);
- presentare domanda di voltura catastale entro 30 giorni dall’apertura della successione.
Importantissima da menzionare a parte, poi, è la trascrizione dell’accettazione dell’eredità che sancisce l’acquisizione del patrimonio ereditario da parte degli eredi che soltanto grazie a questo atto diventano effettivi proprietari.
Il chiamato all’eredità può accettare in tre modalità diverse questo lascito:
- accettazione espressa, che si ottiene con un atto formale, pubblico o sotto forma di scrittura privata, in presenza di un notaio;
- accettazione tacita, tramite “un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare”;
- accettazione ex lege, automatica, ma solo in presenza di specifici presupposti.
Vale la pena, però, fare un paio di precisazioni sull’accettazione tacita.
Secondo quanto stabilito dai Protocolli Notarili, il notaio è tenuto a trascriverla per tutelare acquirente e banca mutuante in caso di “erede apparente“, cioè di qualcuno che agisca come erede senza esserlo a norma di legge: il rischio è, infatti, di incorrere nella “azione di petizione di eredità“, ritrovandosi a dover restituire l’immobile al vero erede. Imprevisto che, a fronte di un atto pubblico, viene eliminato all’origine.
Si intuisce, quindi, come la trascrizione dell’accettazione tacita non sia obbligatoria, ma caldamente consigliata per la tutela dei diritti dei terzi acquirenti.
Coeredità
Ovviamente, nel caso di una coeredità, qualunque immobile può essere venduto soltanto con consenso unanime: in assenza di questo fondamentale presupposto si può ricorrere all’alienazione della propria quota, tenendo presente che i coeredi hanno sempre il diritto di prelazione.
Tassa di successione e plusvalenza
Facciamo un piccolo focus anche su un altro aspetto.
Un immobile ereditato a norma di legge è soggetto, come anticipato, alla tassa di successione, che viene liquidata dall’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione o, in mancanza di questa, entro il quinto anno.
La percentuale di questa imposta varia tra il 4% e l’8% a seconda del grado di parentela con il defunto e, anche in questo caso, in alcuni contesti è previsto solo un importo fisso minimo da corrispondere.
Infine, a fronte di una vendita avvenuta entro i 5 anni dal trasferimento della proprietà, il venditore è tenuto a corrispondere un’ulteriore tassa sulla plusvalenza, che è la differenza tra il prezzo di vendita e il valore dell’immobile al momento dell’acquisizione.
È una contromisura che si rende necessaria per prevenire attività speculative.
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