Il reddito da locazione è il reddito derivante dalla concessione in affitto di un immobile. Rientra nel reddito fondiario secondo il TUIR (art. 32). La dichiarazione è obbligatoria nel caso di permessa locazione residenziale o commerciale, a prescindere dall’importo percepito. Basta firmare un contratto scritto e registrarlo in Agenzia Entrate per generare reddito tassabile. Conoscere come dichiarare il reddito da locazione correttamente evita sanzioni e ottimizza il carico fiscale.
Cedolare secca o regime ordinario: quale scegliere
La scelta tra cedolare secca e regime ordinario IRPEF incide notevolmente sulla fiscalità del tuo reddito da locazione:
- Cedolare secca: imposta sostitutiva del 10% o 21% (a seconda del tipo di contratto: concordato o libero), applicata sull’intero canone, con esonero da imposta di registro e bollo. Nessuna deduzione spese.
- Regime ordinario IRPEF: il reddito si calcola sul canone percepito, con riduzione forfettaria del 5% e tassazione secondo il proprio scaglione IRPEF (dal 23% in su). Include poi addizionali comunali e regionali.
Dichiarazione redditi locazioni: modelli 730 e Redditi PF
Per dichiarare il reddito da locazione, si usano due modelli fiscali:
- Modello 730: già precompilato se hai optato per cedolare secca o regime ordinario, con quadro B o RL. Inserisci i dati nei righi appositi (B8/B9 per 730, RL21/22 per Redditi PF).
- Modello Redditi Persone Fisiche (ex Unico): obbligatorio se hai altri redditi o sei titolare di partita IVA. Usa il quadro RL (RL21-RL27) per il reddito fondiario.
Indicazioni: inserire codice catastale, periodo di locazione, canone annuo lordo e ritenute versate (se applicabili).
Spese detraibili e oneri deducibili
Nel regime ordinario, hai diritto a detrarre o dedurre alcune spese collegate all’immobile, riducendo il reddito da locazione imponibile:
- Spese per ristrutturazione e manutenzione straordinaria (aliquota al 50% o 65%);
- Imposta municipale sugli immobili (IMU, TASI);
- Spese condominiali straordinarie, se pagate dal proprietario;
- Interessi passivi su mutuo contratto per acquisto oppure ristrutturazione dell’immobile locato.
Nel caso di cedolare secca, non sono previste deduzioni: il canone lordo si applica integralmenteC
Canone concordato e tassazione agevolata
Se hai stipulato un contratto a canone concordato (3+2) in comuni con carenze abitative, puoi accedere a:
- Cedolare secca al 10% invece del 21%;
- Riduzione IRPEF fino al 30% sul reddito imponibile;
- Esenzione da imposta di registro e bollo.
È essenziale registrare il contratto e allegare l’accordo territoriale per godere di queste agevolazioni fiscali.
Quando si rischia l’evasione fiscale
Non dichiarare il reddito da locazione espone a pesanti sanzioni:
- Omessa registrazione del contratto: multe fino al 120% dell’imposta dovuta;
- Mancata dichiarazione del reddito fondiario: accertamenti fiscali;
- Utilizzo improprio della cedolare secca: niente benefici, impossibile recuperare l’imposta.
Affidarsi a un consulente o CAF aiuta a evitare errori e ottimizzare la propria posizione fiscale.
Tempistiche e scadenze per la dichiarazione
Riepilogo delle principali scadenze fiscali:
- 30 giorni dalla firma: registrazione del contratto e versamento imposte (se ordinario).
- Entro fine maggio/giugno: invio online modello 730.
- Entro fine novembre: presentazione del modello Redditi PF cartaceo o precompilato.
- Versamenti per cedolare secca: 21 giugno (acconto) e 30 novembre (saldo) dell’anno successivo alla locazione.
Come dichiarare il reddito da locazione correttamente
Dichiarare il proprio reddito da locazione non è complicato se si seguono due regole: scegliere tra cedolare secca o regime ordinario in modo consapevole e compilare correttamente il modello fiscale scelto. Valutare le detrazioni disponibili, rispettare le scadenze e conservare la documentazione (contratti, ricevute, accertamenti catastali) garantisce regolarità fiscale e serenità nel tempo.
