Come funziona il contratto di locazione commerciale?

La Legge di Bilancio, andata in vigore come di consueto all’inizio dell’anno, ha introdotto l’uso della cedolare secca  anche agli immobili commerciali. Ma quali sono le tipologie di immobili che possono usufruirne? E quali le novità riguardati la durata? Andiamo a vederlo partendo dal principio.

Contratto d’affitto commerciale con cedolare secca: cos’è e come funziona

La cedolare secca è un’imposta – del 21% o del 15%, a seconda della tipologia di contratto – che va a sostituire quelle dovute sui redditi da locazione : Irpef e addizionali, imposta di registro, imposta di bollo. La nuova Legge di Bilancio 2019 ha previsto l’applicazione della cedolare al 21% anche agli immobili commerciali, fino ad ora esclusi.

Per poter usufruire della cedolare secca però, bisogna rispettare diversi vincoli e requisiti, ovvero:

  1. Il contratto di locazione deve essere stipulato durante l’anno 2019;
  2. L’immobile deve essere classificato nella categoria catastale C/1, ossia deve avere una superficie di massimo 600 metri, pertinenze escluse.
  3. L’imposta sostitutiva non può essere applicata su un contratto stipulato nel 2019, nel caso in cui alla data del 15 ottobre 2018, risulti in essere un contratto non scaduto tra le stesse parti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale

Durata e modalità di rinnovo del contratto di locazione commerciale

I contratti di locazione commerciali sono disciplinati dalla legge 392/1978, che riconosce la libertà a locatore e conduttore, di fissare l’ammontare del canone, la forma del contratto regime e modalità di ripartizione delle spese. E la durata minima? Stando a quanto previsto dalla legge, questa ammonta a 6 anni per:  immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico. Nel caso in cui l’immobile sia destinato ad attività alberghiera o ad attività teatrali, la durata minima non può essere inferiore a nove anni. E’ possibile stipulare contratti di durata inferiore, ma bisogna provare la transitorietà dell’attività commerciale ad esso legata.

Inoltre, le parti sono libere di inserire all’interno del contratto la libertà del conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento, previa comunicazione al locatore con sei mesi di anticipo, tramite lettera raccomandata A.R. e ancora, stando sempre a quanto previsto dalla legge, i contratti di locazione commerciale ed alberghiera si rinnovano automaticamente, sempre di 6 e 9 anni, a meno che il locatore non comunichi la disdetta almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

All’incorrere della prima scadenza,  il locatore può negare il rinnovo solo ed esclusivamente nel caso in cui sussistano condizioni previste dall’articolo 29 della legge 392/1978.: per esempio, se il proprietario dell’immobile decide di adibire il bene ad abitazione propria

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