La disdetta e il recesso immobiliare spesso vengono confusi tra loro, ma in realtà si tratta di due termini con caratteristiche molto differenti. Vediamo insieme nel dettaglio quali sono le differenze.
La durata del contratto di affitto
Prima di capire qual è la differenza tra la disdetta e il recesso immobiliare, è opportuno chiarire bene la durata del contratto di affitto, la quale è stabilita dalla legge a seconda della tipologia di contratto.
Esistono quattro tipi principali di contratti di locazione per l’uso abitativo:
- Contratto di locazione a canone concordato: dura 3 anni ed è a rinnovo automatico alla scadenza di 2 anni o 3 in caso di accordi tra le parti.
- Contratto di locazione a canone libero: la durata è pari a 4 anni e si rinnova automaticamente per il locatore per altri quattro anni.
- Contratto di locazione a uso transitorio: la durata del periodo di locazione varia da 1 a 18 mesi, con rinnovo automatico alla prima scadenza;
- Locazione a studenti universitari.
Qualsiasi contratto si sceglie, è possibile procedere all’interruzione anche prima della scadenza. Nello specifico, le modalità di risoluzione anticipata consistono nel recesso e nella disdetta del contratto di affitto.
Disdetta del contratto di affitto
Con il termine disdetta del contratto di affitto si intende il procedimento con il quale si evita il rinnovo automatico. Ai fini della riuscita della disdetta è necessario inoltrare alla controparte una lettera formale contenente le proprie intenzioni.
La lettera va inviata con sei mesi di anticipo alla scadenza in caso di contratti di affitto 4+4 o 3+2. Se entrambi le parti sono in possesso di posta elettronica certificata, può essere molto utile comunicare la disdetta tramite PEC, in modo da dimostrare la ricezione della missiva in caso di contestazioni.
L’inquilino ha anche la possibilità di effettuare la disdetta al momento della prima scadenza del contratto. Viceversa, il proprietario può ricorrere alla disdetta solo se ci sono alcune condizioni.
Recesso dal contratto di affitto
Il recesso può essere effettuato solo se si risolve il contratto prima della scadenza fissata. In base all’art. 3 comma 6 della Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 (legge che regola i contratti di locazioni degli immobili a uso abitativo) e all’art. 4 e 27 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978 (legge che disciplina le locazioni di immobili urbani), l’inquilino può recedere il contratto solo in caso di gravi motivi. In ogni caso, è obbligato a dare un preavviso di sei mesi al proprietario dell’immobile, a meno che il contratto non disponga diversamente.
Ma cosa si intende per “gravi motivi”? La questione è stata affrontata dalla Corte di Cassazione, la quale ha stabilito che i gravi motivi, per poter costituire il recesso, devono essere imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del rapporto e devono essere determinati da fatti estranei alla volontà delle parti. Inoltre, i gravi motivi devono essere tali da non poter proseguire più il rapporto. Ad esempio, possono essere considerati gravi motivi eventi come la perdita del posto di lavoro, il trasferimento in un luogo lontano dall’abitazione oppure la presenza di problemi strutturali all’immobile.
Quindi, come abbiamo visto, i gravi motivi possono essere non solo di tipo economico, ma anche eventi di altro tipo. In caso di gravi motivi non dimostrabili, è possibile rivalersi sull’inquilino e chiedere un rimborso per il danno.
Il proprietario può recedere dal contratto, dando un preavviso di sei mesi, nel caso in cui necessiti dell’immobile per utilizzarlo o farlo utilizzare ad altri familiari, nel caso in cui l’inquilino non occupa in maniera continuativa l’appartamento senza motivazione e nel caso in cui l’edificio dove è situato l’appartamento sia gravemente danneggiato. Infine, il proprietario può ricorrere al recesso nel caso in cui intenda vendere l’immobile e non disponga di altri appartamenti.
Nel caso in cui, entro 12 mesi dall’uscita dall’immobile, le motivazioni non si siano verificate, l’inquilino ha il diritto di ritornare all’interno dell’abitazione oppure accedere ad un rimborso di 36 mensilità.
