Che cos’è il frazionamento di un’unità immobiliare

Frazionare il vostro appartamento e ricavarne due o tre? Si può fare. Ci sono delle modalità specifiche per rendere al meglio il frazionamento dell’unità immobiliare, secondo le modalità desiderate. Innanzitutto però: cosa si intende per frazionamento di unità immobiliare? Per frazionamento si intende la suddivisione di un’unità originaria dell’appartamento, in due o più parti. Lo scopo è essenzialmente quello di aumentare il valore dell’appartamento.

Il frazionamento: un investimento vantaggioso

Se si considera lo stato attuale del mercato immobiliare e le sue variazioni, si può considerare senza dubbio, il frazionamento dell’unità immobiliare, come un investimento vantaggioso. Attualmente sembra esserci una vera e propria esigenza abitativa; per questo motivo, la possibilità di ricavare, due appartamenti, o anche di più, da un’unità originaria, può essere utile a soddisfare le richieste del mercato. Sostanzialmente, con il frazionamento, da un appartamento, se ne possono ricavare due, indipendenti e spendibili nell’immediato, per la vendita o l’affitto.

Frazionamento di unità immobiliari: da dove nasce la richiesta

Ci sono vari aspetti che dimostrano quanto sia conveniente, ma soprattutto attuale, la pratica del frazionamento degli appartamenti. Tuttavia, questa necessità, non nasce solo per semplici scopi di vendita. I motivi, infatti, che danno vita al frazionamento sono molteplici:

• Affitto di una porzione. Magari si intende trarre un profitto dal proprio appartamento. Per questo si procede con il mettere a reddito, solo una parte di esso. In tal caso, il frazionamento consisterà nella realizzazione di un’unità indipendente destinata all’affitto. Il proprietario, invece, può continuare a vivere nella restante parte dell’appartamento.
• Successione ereditaria. In questo caso il frazionamento, ha la funzione di accontentare due o più eredi dell’appartamento. Frazionandolo, si consente a tutti gli eredi una parte dell’unità originaria, in maniera del tutto, o in parte, indipendente.
• Aumento del valore prima di una vendita. Questo è un caso tipico di frazionamento, che riguarda maggiormente i grandi appartamenti. In questo caso, la scelta è quasi sempre orientata a frazionare l’appartamento in due, per due motivi specifici: in primo luogo, appartamenti più piccoli, vengono più facilmente venduti; in secondo luogo, il valore al metro quadro degli appartamenti piccoli, è maggiore rispetto al valore che avrebbe per gli appartamenti grandi.
• Porzione di appartamento indipendente per uso familiare. Questo avviene quando si sceglie di frazionare l’appartamento, per destinarne una parte ai parenti.

Come frazionare l’immobile

Una volta appurato che, praticare il frazionamento è un qualcosa di conveniente e vantaggioso, scopriamo anche come si realizza effettivamente. A tal proposito, esiste una procedura ben definita e delineata, prevista dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal regolamento edilizio e poi dai regolamenti condominiali. Sulla base di questi regolamenti, ci sono le seguenti disposizioni per realizzare il frazionamento:

• Necessità della corretta documentazione. Senza i documenti non si va da nessuna parte. Questa fase preliminare è propedeutica per l’inizio dei lavori, dato che consiste in una verifica in merito alla legittimità dei documenti dell’appartamento. La verifica consiste in una verifica della presenza di documenti preesistenti presso il municipio, e presso il catasto di competenza, per attestare la conformità urbanistica-edilizia dell’appartamento.
• Pratiche da presentare al comune: si tratta del CILA o della SCIA, a seconda dei casi. Queste pratiche edilizie, servono principalmente a concedere l’autorizzazione per l’inizio dei lavori di frazionamento.
• Presentazione dell’aggiornamento catastale: questa fase consiste nella richiesta di soppressione della vecchia documentazione, relativa all’appartamento quale unica unità abitativa, e sostituzione con nuova documentazione recante le due o più, nuove unità abitative.
• Autorizzazione del condominio. Sembrerà banale ma è una cosa quantomeno necessaria. I lavori devono essere autorizzati previa richiesta.
• Allacci delle utenze. Gas, telefono, luce. Necessariamente, con il frazionamento si devono realizzare dei nuovi allacci.
• La proprietà. Nel caso in cui, l’appartamento frazionato sia stato venduto, si effettua un passaggio dal notaio per decretare il passaggio dell’immobile ad altro proprietario.

I consigli

Questo insieme di procedure rende molto complesso il frazionamento, per questo si consiglia di rivolgersi ad esperti abilitati. Anche ottenere tutti i permessi e le autorizzazioni necessarie, non è semplicissimo, ma ci sono comunque buone possibilità di averla vinta. In particolare, bisogna verificare se, nel condominio in cui si risiede, per esempio, non ci sia un regolamento che, espressamente vieta il frazionamento degli appartamenti. In tal caso ci sarebbe un pò di lavoro da fare burocraticamente, appigliandosi alla sentenza  della Cassazione n. 13184 del 2016, la quale consente i lavori in ambienti privati, se questi però, non recano danno a terzi.

La fase dei lavori

Una volta sbrigate le pratiche burocratiche si possono iniziare i lavori. Ovviamente, la prima cosa da fare è pensare a come e dove realizzare l’ingresso del nuovo appartamento. Le soluzioni possibili possono essere: realizzare una nuova porta su un pianerottolo condominiale; creare una bussola di distribuzione, con due nuove porte indipendenti che danno negli appartamenti appena frazionati; la terza possibilità è che ci siano già due porte d’ingresso nell’appartamento. L’ultimo caso è sicuramente quello che da più margini di manovra, perché ha in sè, già quanto serve per il frazionamento. Nel primo caso invece, le pratiche sarebbero più complicate, dato che si andrebbe ad intaccare il decoro architettonico del condominio.

I costi del frazionamento

Veniamo alla nota dolente. Il frazionamento, per quanto conveniente sia, ha comunque dei costi che devono essere sostenuti, i quali vanno messi in conto prima di realizzare un lavoro. Tra i costi figurano sicuramente: le parcelle dei tecnici per la progettazione; la realizzazione degli impianti; l’acquisto di forniture e materiali per gli arredi; i diritti per l’istruttoria della pratica edilizia; l’imposta catastale; l’allaccio delle nuove utenze.

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