L’acquisto di una casa è l’operazione che comporta il trasferimento della proprietà di un immobile, da un proprietario ad un altro. Tale operazione viene compiuta di fronte ad un notaio e prevede il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la “prima casa” per esempio, ossia quando l’acquirente non è titolare di altri immobili, neanche in comunione con un coniuge, si può godere di un regime fiscale agevolato, che consente appunto un’agevolazione sulle imposte di solito dovute.
Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili verranno modificate, con l’obiettivo di diminuire il carico fiscale sulle compravendita di immobili, destinati ad essere usati come prima casa.
Tale agevolazione e carico fiscale in se, può variare, come detto in precedenza, a seconda dei soggetti che effettuano la compravendita, dividendosi nel seguente modo:
Se oggetto dell’acquisto è la prima casa e il venditore è un privato, l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte in vigore dal 1 gennaio 2014 :
- Imposta di registro del 2% (3% fino al 31 dicembre)
- Imposta ipotecaria fissa di 50 euro (168 euro fino al 31 dicembre)
- Imposta catastale fissa di 50 euro (168 euro fino al 31 dicembre)
- Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’imposta di registro passa da un valore del 7% al 9% dal 1° gennaio 2014.
Quando invece a vendere è un’ impresa costruttrice o di ristrutturazione, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, le imposte in vigore sull’acquisto della nuova casa sono le seguenti:
- IVA del 4%
- Imposta di registro fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dicembre)
- Imposta ipotecaria fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dicembre)
- Imposta catastale fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dicembre)
Quando si acquista da impresa non costruttrice, che non ha eseguito lavori ne di restauro ne di risanamento, oppure, l’immobile è stato messo in vendita dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori, le imposte dovute sull’acquisto della prima casa a partire dal primo gennaio sono:
- IVA esente
- Imposta di registro del 2% (3% a partire dal 1° gennaio 2014)
- Imposta ipotecaria fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dicembre)
- Imposta catastale fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dicembre)
Se invece, l’oggetto dell’acquisto è un immobile ad uso abitativo non considerabile prima casa, l’atto di compravendita è soggetto a partire dal primo gennaio, alle seguente ripartizione delle imposte.
Quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di nessun genere, oppure un’ impresa “costruttrice” o di ristrutturazione che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, le imposte dovute sono:
- Imposta di registro del 9% (7% a fino al 31 dicembre)
- Imposta ipotecaria di 50 € (2% fino al 31 dicembre)
- Imposta catastale di 50 € (1% fino al 31 dicembre )
Quando il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione, che vende entro 4 anni dall’ultimazione lavori:
- IVA del 10% (22% se immobile di lusso)
- Imposta di registro fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dicembre)
- Imposta ipotecaria fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dicembre)
- Imposta catastale fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dicembre )
Sottoposte a modifica anche le imposte di registro, ipotecaria e catastale che,sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato.
Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o dove l’atto riguarda terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Quando invece la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al valore del bene.
