Quando si è al cospetto di un palazzo con degli appartamenti, viene automatico pensare che sia un condominio, ma non sempre è così. Non si può considerare tale per esempio, uno stabile abitato da più inquilini ma di proprietà di una sola persona. Affinché si possa iniziare a parlare di condominio è necessario infatti, che sussistano alcune caratteristiche, che ne comportano la costituzione automatica senza il bisogno di un accordo tra gli inquilini.:
- L’uso comune di alcun parti “necessarie” ( scale, tetto, muri portanti), per questo il condominio ha quasi sempre uno sviluppo verticale; perché gli appartamenti hanno inevitabilmente in comune tetto, muri, ecc..
- L’insieme di unità immobiliari autonome di proprietà privata e parti comuni a tutti; in poche parole, bisogna che in uno stabile convivano più proprietari che condividano tra di loro degli spazi.
Una volta stabilito che ci si trova di fronte ad un condomino non si può fare a meno di chiedersi : “ ma quali sono le parti comuni? Come le riconosco?” Molto esaustiva in materia è la legge di riforma, che ne fornisce un elenco dettagliato. Secondo tale testo possono essere considerate parti comuni di un condominio: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, i locali per la portineria e alloggio di quest’ultimo, gli ascensori e le travi. Per qualsiasi decisione inerenti a tale parti, i condomini devo necessariamente riunirsi in un assemblea, che in casi particolari, può anche determinare lo scioglimento del condominio.
Questo è un caso molto particolare, che riguarda principalmente edificio e non appartamenti. Nel caso infatti un edificio o un gruppo di edifici condominiali si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio cessa. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti che possiedano almeno metà delle quote.
Ma attenzione, affinché lo scioglimento vada a buon fine non devono crearsi servitù reciproche, ossia un qualcosa di proprietà di un edificio non deve essere utile ad un altro, altrimenti ci si ritrova di nuovo di fronte ai requisiti validi per la costituzione del condominio.
