l criterio fondamentale affinché un condominio venga costituito sono due: la presenza di più proprietari e di parti in comune. Persino una villetta bifamiliare può essere un condominio se il piano inferiore e quello superiore appartengono a due diversi proprietari. Come può capitare, che ci si ritrovi di fronte a parti comuni utili solo ad una parte dei condomini ( un ascensore che serve ad una sola scala). In questo caso cosa succede? Abbiamo la costituzione di uno dei così detti “casi particolari di condominio”: il condominio parziale.
Tale eccezione si ha quando ci siano situazioni appunto di “parzialità”, non solo inerenti a parti in comune ( l’ascensore sopra citato) ma anche a problemi (un tubo da riparare nella scala A). Di fronte a tali evenienze, e in mancanza di un preciso accordo scritto, è solo cercando di capire chi usa il bene in questione o chi risiede dove si è verificato il problema, che si riesce a mettere a fuoco con esattezza chi ne paga le spese, andando a modificare poi anche il quorum assembleare: per le decisioni riguardanti il condominio parziale, conta solo il voto e il parere dei condomini coinvolti.
E questo non è l’unica eccezione per quanto riguarda la costituzione di un condominio. Possiamo infatti menzionare altri due casi, in cui un rapporto di “vicinato” si tramuta in condominio, alla presenza di alcuni requisiti:
Il supercondomionio: riguarda principalmente i complessi di palazzi multi piano, con in comune giardino, portiere e garage, ma che per il resto sono edifici autonomi. L’attuale riforma del condominio, parla di tali casi nell’articolo 117-bis, affermando che è possibile definirli condomini ed applicare quindi le norme che lo regolano “in quanto compatibili”, ma non del tutto adatte. Di fronte a tali casi infatti, è consigliato prima di tutto controllare l’eventuale rapporto di servitù ( il diritto di passaggio nella proprietà altrui per esempio), per poi applicare in caso, le norme adatte. In caso contrario, i beni in comune tra gli inquilini dei palazzi vanno considerati in comunione.
Il minicondominio: si ha nel caso di una villetta bifamiliare, dove i due appartamenti sovrapposti condividono muri portanti e tetto. E, per fare un esempio, nel caso di spese straordinarie, che riguardino la manutenzione del terrazzo dell’appartamento superiore, che in questo caso particolare funge in minima parte da tetto a quello inferiore,queste vanno ripartite seguendo le regole del condominio: due terzi a carico del proprietario di sotto, un terzo rimanente a carico del proprietario dell’appartamento superiore. Diverso discorso invece, vale per le villette adiacenti, che condividono soltanto il muro portante. In questo caso infatti, vista la mancanza di parti “comuni”, cade il requisito necessario per la costituzione del condominio, e in caso di problemi vengono applicate le regole della comunione.
