Casa in comunione, quali sono i diversi tipi e come si gestisce la comproprietà

Spesso i termini comproprietà e comunione vengono utilizzati come sinonimi, quando si parla di un immobile di proprietà di più persone. Quello che non tutti sanno, è che esistono diversi tipi di tale istituto giuridico, che funzionano e vanno regolati in maniera diversa.

Analizziamoli nel dettaglio:

Comunione volontaria di una casa: quando l’acquisto è fatto in accordo 

La definizione di comunione volontaria è racchiusa all’interno della dicitura stessa: si ha quando due o più persone decidono, di comune accordo, di acquistare un immobile dividendone la proprietà. Le quote della comproprietà verranno decisa ancor prima di effettuare l’acquisto. A meno che non si sia in presenza di un diverso accordo preventivo, nessuno dei due proprietari può rivendicare l’uso esclusivo di una parte della casa.

Stesso discorso vale per la vendita o cessione della quota di comproprietà che, può avvenire liberamente sia per vendita, eredità o donazione, a meno che non si sia disposto diversamente all’atto dell’acquisto. Agli altri comproprietari non spetta il diritto di prelazione rispetto a terzi offerenti.

Lo scioglimento della comunione può avvenire in qualsiasi momento

Casa in comunione tra coniugi

La comunione della proprietà di una casa tra coniugi avviene all’atto in cui, marito e moglie acquistano l’immobile: se questo avviene prima del fatidico si, la casa in questione resta di proprietà del singolo che l’ha acquistata. E ancora, non vanno in comunione gli immobili acquisiti, dopo il matrimonio, come donazione o testamento.  Stesso discorso vale nel caso in cui i due coniugi abbiano stabilito la famosa “separazione dei beni”. Diversamente, entra in comunione l’immobile acquistato da uno dei due coniugi senza il consenso dell’altro.

Il singolo coniuge non può, in nessuna circostanza, vendere o cedere la propria quota di proprietà. La comproprietà del bene resta in vigore fino a quando la coppia resta legalmente sposata. Eventuale vendita deve essere effettuata con il consenso di entrambi i coniugi pena, l’annullamento del contratto.

La comunione di una casa tra coniugi può essere sciolta, se marito e moglie ricorrono alla separazione volontaria del bene, vendendolo e dividendo il ricavato o escludendolo dalla comunione.

Quando la casa è in comunione tra eredi 

La comunione ereditaria si ha quando alla morte dell’intestatario dell’immobile, vengono designati come successori più eredi: viene quindi ad instaurarsi una comproprietà sullo stesso bene.

La divisione del bene avviene o di comune accordo tra i comproprietari – la casa si divide fisicamente – con cessione dell’intera proprietà ad uno solo degli eredi, che poi provvede a liquidare in denaro gli altri, con vendita della casa a terzi e successiva divisione del ricavato, o sotto richiesta di un giudice: in questo caso si va a parlare di divisione giudiziale.

Ogni singolo proprietario può usare la cosa comune, senza impedire agi altri di fare lo stesso e, a differenza della comunione volontaria, il coerede non può disporre liberamente della sua quota di proprietà. Nel caso in cui questi decidesse di vendere, gli altri eredi hanno diritto di prelazione su acquirenti terzi. La volontà di vendere con il relativo prezzo della quota deve essere notificato agli altri intestatari, liberi di esercitare il loro diritto entro e non oltre i due mesi successivi. In caso di mancata notifica, i coeredi hanno il diritto di riscattare la quota.

Come gestire la comproprietà di un immobile 

Alla base di tutte e tre le definizioni di comproprietà analizzate in precedenza, abbiamo il concetto di condivisione della titolarità su una quota indivisa, ovvero, sul tutto.  Per esempio, un comproprietario può apportare delle modifiche all’immobile, nel caso queste siano necessario a migliorarne il godimento di tutti. Non è possibile invece modificarne la destinazione d’uso.

Gli atti di ordinaria e straordinaria amministrazione devono essere compiuti con il benestare di tutti i comproprietari. Per quanto riguarda invece la comproprietà tra marito e moglie, ognuno dei coniugi è libero di compiere tutti gli atti di ordinaria amministrazione, utili a migliorare il godimento dell’immobile: nel caso della straordinaria amministrazione, è invece necessario il consenso di entrambi.

Nel caso in cui un coniuge compia atti di straordinaria amministrazione senza il consenso dell’altro, questi possono essere annullati su richiesta, entro un anno dal compimento dell’atto.

 

 

 

 

 

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