Da tempo ormai il Governo inserisce all’interno dell’annuale Legge di Stabilità delle manovre, atte al rafforzamento del mercato immobiliare. Tra queste, di certo la più famosa ed amata dagli italiani è il “Bonus prima casa”: ossia una serie di agevolazioni sulle aliquote fiscali e sulle imposte a cui è di solito soggetto chi acquista un immobile, a patto che sussistano alcune condizioni e requisiti. Condizioni che, stando a quanto dichiarato di recente dalla Cassazione, sembrano essere destinate a mutare radicalmente. Ma, partiamo dall’inizio.
Bonus prima casa 2018, cos’è e come funziona.
Nello specifico, il bonus per l’acquisto della prima casa permette all’acquirente di un immobile, di usufruire di una serie di detrazioni su: l’imposta di registro, pagata nella misura ridotta del 2% contro il classico 9%; imposta ipotecaria, calcolata in maniera fissa a 200€ piuttosto che al 2%; imposta catastale pari all’1% e Iva, corrispondente al 4% anziché al 9%.
Insomma, un bel risparmio, a cui è possibile a patto che :
- Si risieda nel Comune in cui è sito l’immobile, o ci si impegni a trasferirvi la residenza entro i successivi 18 mesi dall’acquisto;
- Si svolga la propria attività nel predetto comune;
- Non si tratti di un immobile di lusso;
- L’acquirente non possegga altra casa ad uso abitazione nello stesso Comune, a titolo di proprietà o di usufrutto
- Si venda un eventuale altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa entro un anno dal nuovo acquisto.
E proprio su questi ultimi due punti che la Cassazione ha di recente detto la sua, con una sentenza destinata a passare alla storia.
Bonus prima casa 2018 valido, se la casa già posseduta non è agibile
A passare sotto la lente d’ingrandimento della Cassazione è il requisito di “prepossidenza” di un immobile da parte del soggetto, intenzionato ad usufruire del Bonus prima casa. Stando a quanto dichiarato dalla Suprema Corte nella sentenza 2565/2018 infatti, tale criterio andrebbe interpretato in quanto, a fare realmente la differenza sarebbe l’idoneità o meno del primo immobile ad essere abitato: possedere una casa non adatta all’uso abitativo equivale, in fin dei conti, a non possederla affatto.
Qui la domanda nasce spontanea: quando una casa può essere considerata inidonea?
La Cassazione ha chiarito anche questo punto, distinguendo tra:
- Situazione oggettiva: stato dell’immobile fatiscente o pericolante;
- Situazione soggettiva: nel caso in cui le esigenze personali del soggetto non possano essere più soddisfatte da quel preciso immobile. Corrispondono a questo requisito, per esempio, le abitazioni site ad un piano elevato senza ascensore, a cui una persona rimasta vittima di un incidente non può più accedere; una casa posizionata in un luogo diventato troppo inquinato, o insalubre per la salute del proprietario e così via.
Tale ragionamento non è del tutto nuovo al Fisco, che già in passato ha espresso la sua contrarietà, all’interno di diverse circolari e risoluzioni. Quelli presi in considerazione dalla Cassazione sono stati definiti fin troppo “personali”, che al momento sono ben lontani da diventare legge: anche se di certo hanno spianato la strada ad una maggiore elasticità in materia.
