Definiamo contratto dei locazione: “Il contratto per cui si obbliga a far godere all’altra parte una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”
Costituisce un negozio a prestazioni corrispettive, in cui una parte è tenuta al pagamento del canone e l’altra invece alla messa in disponibilità e nel godimento del bene in cambio del corrispettivo.
Il locatore può anche non coincidere con il proprietario del bene, se ha la legittimazione a disporre della qualifica di locatore (concessa dal legittimo proprietario) mentre il locatario dovrà necessariamente coincidere con chi stipula il contratto e gode del bene.
Il contratto deve avere forma scritta ed essere registrato a pena di nullità.
Una delle principali regole cui sottostare è, dunque, la registrazione obbligatoria del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate, a pena di nullità dello stesso. Tale onere è richiesto, oltre che per tutela e garanzia delle parti coinvolte nel contratto, anche e principalmente per ragioni tributarie.
Sono infatti necessari i versamenti dell’imposta di registro e di bollo, escluso il caso della cedolare secca.
Il legislatore ha anche previsto un termine per la registrazione, coincidente ai 30 giorni successivi alla stipula del suddetto contratto, a pena di nullità.
Avviene con la presentazione di due copie del contratto all’Agenzia mediante registrazione ed invio telematico all’ente.
La nullità del contratto di locazione, non inficia sulla pretesa dell’erario di riscuotere l’imposta di registro
La registrazione non è dovuta nel caso di locazione inferiore ai 30 giorni.
Le tipologie di contratto
Distinguiamo diverse tipologie di contratto, a seconda del termine e della finalità:
- contratti ad uso abitativo a canone libero: con durata abituale di quattro anni, rinnovabili per altrettanti quattro;
- contratti ad uso abitativo a canone concordato: con durata abituale di 3 anni, rinnovabili però di altri due;
- nonché contratti ad uso commerciale: con durata abituale di sei anni, rinnovabili di altri sei e con finalità appunto commerciali dunque indirizzate al profitto del locatario;
- contratto ad uso alberghiero: con durata abituale è di nove anni, rinnovabili di altri nove, anch’esso a fini di impresa;
- contratti ad uso transitorio: con durata variabile da un minimo di trenta giorni ad un massimo di diciotto mesi. Questo tipo di contratto viene spesso utilizzato per la sua flessibilità. Incontra le necessità di studenti o lavoratori fuori sede, che non necessitano di un posto dove vivere, ma di un luogo per riposare e stanziarsi per periodi limitati di tempo.
Cosa accade se non lo si registra?
La mancata registrazione comporta la nullità del contratto.
Una nullità che evidentemente rischia di pregiudicare di molto il locatore, che si potrebbe trovare costretto a restituire i canoni già incassati durante il proseguimento del rapporto contrattuale.
Peraltro questo è un tipo di nullità peculiare, dal momento che non trae il suo potere da una mancanza strutturale del corpo del contratto. Esso nasce infatti valido e diventa nullo se trascorre il termine di 30 giorni senza che venga registrato.
L’omessa registrazione comporta inoltre delle sanzioni amministrative:
- Omessa o tardiva registrazione del contratto: sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta;
- Occultamento (anche parziale) del canone: sanzione dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato;
- Pagamento tardivo dell’imposta di registro: sanzione dal 30% dell’imposta versata in ritardo..
Qualora in sede di dichiarazione dei redditi, il canone derivante dal contratto di locazione di immobili a uso abitativo non sia indicato, la legge prevede una sanzione nella misura dal 240 al 480% dell’imposta dovuta, con un minimo di 516 euro; se invece è indicato in misura inferiore a quella effettiva, la legge prevede una sanzione nella misura dal 200 al 400% dell’imposta dovuta.
