Finalmente sei pronto ad iniziare un’attività in proprio, realizzando per la prima volta il
sogno che tenevi chiuso in un cassetto: l’apertura di un esercizio commerciale a cui
dedicarti per un periodo temporaneo o per il resto della tua vita, magari da gestire insieme
alla tua famiglia!
Dopo un’attenta valutazione della tua capacità finanziaria, hai deciso
quindi di metterti all’opera, studiando a fondo un piano di investimento sicuro per evitare di
cadere in delle trappole che metterebbero a rischio tutti i tuoi risparmi. Desideri essere ben
informato sui passaggi da attuare per poter gettare delle basi solide su cui costruire la tua
futura attività?
Questa guida allora è pensata proprio per te!
Come scegliere l’immobile
Partiamo dalla formula migliore per poter avviare la tua apertura. La prima domanda da
porse è se comprare l’immobile dove sorgerà l’attività è preferibile all’affittarlo.
Devi quindi dedicarti allo studio dello stato locativo dell’immobile commerciale: si tratta di un locale
vuoto oppure stai rilevando un’attività avviata?
Se decidi di comprare un locale commerciale già avviato non dimenticare di valutare il suo
ex conduttore. Raccogliere tutte le informazioni possibili sulla storia commerciale del
conduttore, richiedendo una visura che attesti se si tratta di un buon pagatore ti consentirà
di comprendere a fondo il genere di proposta di vendita che ti viene offerta e di farti
un’idea dello spazio urbano in cui ti collocherai.
Se invece vuoi acquistare un locale commerciale vuoto, la regola per il successo è quella
di aver individuato il futuro conduttore prima dell’acquisto. In questo caso, conviene quindi
fare un’opzione di acquisto con il proprietario così da avere il tempo di ricercare il locatario
e una volta individuato, stipulare con lui un contratto di affitto a lungo termine. Anche in
questo caso ti consigliamo di svolgere ricerche accurate sulla storia e le caratteristiche del
futuro conduttore.
La destinazione d’uso dell’immobile
La tipologia di immobile commerciale va ad influire sul tipo di investimento,
sull’impegno richiesto, sul modo d’uso, sui margini di guadagno, sulla valutazione della
posizione.
Verificando la destinazione d’uso del locale puoi capire che tipo di attività potrai
svolgere al suo interno.
La normativa definisce tali locali:
•Negozi e botteghe, locali dedicati ad esercizi commerciali che si occupano di
piccola e grande distribuzione oppure di offerta di servizi dedicati alla
somministrazione di alimenti e bevande
•Magazzini e depositi, locali più ampi rispetto alla categoria precedente situati fuori
dai centri abitati.
•Laboratori per arti e mestieri, immobili dove si producono manufatti che non
sono destinati alla vendita diretta
•Fabbricati e locali per esercizi sportivi, locali costruiti o adattati per ospitare
attività sportive, cerimonie o eventi di carattere ludico
•Tettoie aperte e chiuse
•Stabilimenti balneari e di acque curative
•Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
Quanto mi costerà avviare la mia attività?
Come ogni operazione di compravendita, dovrai considerare anche la tassazione e le
spese che derivano dalla scelta delle tipologie di immobile illustrate sin qui:
1.Se il venditore è privato, un soggetto IVA o un’impresa costruttrice che ha
edificato o ristrutturato il fabbricato da più di 4 anni –> l’imposta di registro è al
9%, l’imposta ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro e la vendita è esente da
Iva.
2.Se invece il venditore è un soggetto IVA o un’impresa che ha costruito o
ristrutturato l’edificio da meno di 4 anni: l’imposta di registro è pari a 200 euro,
l’imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro ognuna e l’IVA viene calcolata al
22%.
Non dimenticare che da ogni scelta che farai su questo piano, deriveranno spese notarili
diverse: calcola quale formula ti conviene di più scegliere prima di ritrovarti a dover
spendere più di quanto era il tuo budget iniziale!
Ora è il momento di valutare i rischi di un investimento immobiliare
Arrivato a questo punto del tuo percorso finalizzato all’acquisizione di un immobile dove
aprire la tua attività, dovrai confrontarti con i rischi d’impresa che potrebbero essere dietro
l’angolo se non analizzati debitamente.
È quindi importante procedere all’analisi di 4 i punti:
- l’imposizione tributaria indiretta prevista in fase di acquisto, al fine di calcolare
l’incidenza dell’Iva o dell’imposta di registro e delle imposte ipo-catastali;
•la tassazione del reddito e la deducibilità dei costi relativi all’immobile, al
fine di valutare la redditività netta;
• la possibilità di attingere ad agevolazioni fiscali su acquisto o ristrutturazione
•il trattamento tributario applicabile se dovesse succedere che tu decida di
rivendere l’immobile
Ricorda che a seconda che se tu decidessi di acquistare per poi affittare a terzi l’immobile
potrebbe esser maggiormente conveniente per te ricorrere alla realizzazione di una
società o all’affidamento come privato cittadino.
