Hai deciso di immettere sul mercato una tua proprietà. Dopo esserti informato sui
passaggi burocratici da dover sciogliere per poter procedere in questo senso, sicuramente
ti sarai interrogato sul prezzo più giusto da attribuire al tuo immobile.
Questo articolo va nella direzione di chiarirti le formule che è necessario conoscere per evitare di proporre
agli acquirenti dei prezzi fuori mercato oppure quelli troppo esigui per poterti soddisfare, e
che magari potrebbero ingenerare dubbi di sorta sulla qualità di ciò che proponi di
vendere.
Anche se ci si rivolge a un’agenzia immobiliare, è conveniente conoscere quali sono i
criteri di valutazione di una casa o di un terreno. Infatti, gli interessi dell’agenzia non
sempre coincidono perfettamente con quelli del cliente. L’agente aiuta quest’ultimo a
raggiungere il suo obiettivo, ma a che prezzo? Il professionista desidera infatti concludere
al più presto l’affare per guadagnare la sua provvigione. Quest’ultima corrisponde a una
percentuale del prezzo di vendita che deve essere pagata sia dal venditore che
dall’acquirente. Quindi, l’agente potrebbe tendere a sottovalutare un immobile per far sì
che esso si venda velocemente. Per questo motivo, anche se non si intende vendere casa
da soli, è utile conoscere almeno orientativamente quale potrebbe essere il prezzo per non
andare alla cieca.
La formula giusta
La formula giusta per valutare un immobile è la seguente: valore di mercato = superficie
commerciale x quotazione al metro quadrato x coefficienti di merito.
Cosa significano queste parole? Andiamo a conoscerle insieme
Per valore di mercato si intende il valore di un bene in fase di compravendita all’interno
di uno stesso mercato. Esso è determinato in primo luogo dal valore materiale del bene,
al quale vanno aggiunti altri fattori come la legge della domanda e dell’offerta, e le
specifiche volontà di vendere e comprare un bene. La formula per stabilirlo è la seguente:
VALORE DI MERCATO = SUPERFICIE COMMERCIALE
X QUOTAZIONE AL METRO QUADRO X COEFFICIENTI DI MERITO
Cos’è la superficie commerciale di un immobile?
La superficie commerciale prende in considerazione spazi che si aggiungono a quello
interno della casa: i muri perimetrali, balconi e terrazze, eventuali giardini. Quando si
calcola la superficie commerciale di un appartamento inserito all’interno di un
condominio, non rientrano nel calcolo relativo alla singola unità immobiliare le quote
relative a:
•aree di uso comune (ad esempio sale riunioni condominiali, aree coperte e
scoperte;
•scale, pianerottoli
•locali tecnici
•giardini, aree verdi e camminamenti di pertinenza dell’edificio
Il valore al metro quadro
Per calcolare il valore al metro quadro del tuo immobile è importante tenere in conto
diversi fattori: la localizzazione geografica, le condizioni dell’edificio e il loro stato di
conservazione. Fattori da cui dipendono le quotazioni immobiliari e che forniscono un
minimo e un massimo dei valori di mercato, di locazione e hanno una distinzione per
tipologia di immobile e stato di conservazione.
Le quotazioni immobiliari sono delle stime legate al valore commerciale dell’immobile e
le quotazioni sono divise per zone territoriali. Queste quotazioni forniscono un minimo e
un massimo dei valori di mercato, di locazione e hanno una distinzione per tipologia di
immobile e stato di conservazione.
I coefficienti di merito
I coefficienti di merito di fatto contribuiscono ad aumentare o diminuire la quotazione di
un immobile e comprendono fattori come il piano, l’illuminazione, il riscaldamento etc.
Sono attribuiti positivi che aumentano il valore del nostro immobile.
Il piano è tra i più importanti.
Un seminterrato equivale a un -25% con ascensore e senza; terra o rialzato (-10% con
giardino e -20% senza giardino), primo piano (-10% con e senza ascensore), secondo
piano (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo piano (0% con ascensore; -20%
senza ascensore), dal terzo piano in su (+5% con ascensore; -30% senza ascensore),
ultimo (+10% con ascensore e -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20%
senza ascensore).
La luminosità gioca un ruolo determinante sul valore finale di un immobile, con un range
che va dal +10% per un’abitazione molto luminosa al -5% per una poco luminosa.
Per ciò che riguarda l’esposizione e la vista, gli immobili dotati di esterna panoramica
hanno coefficiente +10%, esterna +5%, mista 0%, interna -5%, completamente interna
-10%.
Lo stato locativo comporta la presenza o meno di un contratto di affitto.
Abitazioni libere da ogni vincolo hanno coefficiente di merito 100% mentre le locate a
canone libero -20% e le locate stagionalmente -5%.
Collaterale allo stato locativo è lo stato di conservazione: -10% per un immobile da
ristrutturare, +5% se ristrutturato, +10% se finemente ristrutturato o di nuova costruzione.
Un ulteriore coefficiente riguarda il riscaldamento, con un +5% se è presente impianto di
riscaldamento autonomo, 0% se centralizzato (0%), +2% se centralizzato con contatore e
-5% se assente.
