Tabelle millesimali: maggioranza o unanimità?

Cosa succede quando le tabelle millesimali non sono più ritenute congrue anche da un singolo condomino? Questi può richiedere all’assemblea di inserire l’argomento all’ordine del giorno e deliberare sul punto in questione. Ma di quanti consensi c’è bisogno? E’ necessaria l’unanimità? Facciamo un po’ di chiarezza a riguardo, prendendo in considerazione la normativa che regola l’argomento.
In base all’art. 1139 c.c., comma 2 (Cassazione, Sezioni unite civili, 9 agosto 2010, n. 18477) le tabelle millesimali non devono essere approvate necessariamente con l’unanimità dei condomini nel caso in cui si tratti di errori o mutate condizioni dell’edificio. In questi casi infatti è sufficiente la semplice maggioranza degli intervenuti per almeno metà del valore. Vediamo i due casi nello specifico:

Rettifica di un errore

Si tratta della richiesta di modifica delle tabelle millesimali che risultano conseguenza di un errore, che può essere di fatto o di diritto. Parliamo di errore di fatto quando questo dipende da una inesatta valutazione degli elementi considerati nel calcolo delle tabelle ad esempio superficie o altezza. Si tratta invece di errore di diritto quando nel calcolo dei millesimi è stato tenuto in considerazione un elemento irrilevante ai fini della legge, come ad esempio lo stato di manutenzione dell’immobile.

Rettifica in seguito a mutate condizioni dell’edificio

Questo caso fa riferimento a variazioni dovute ad esempio a sopraelevazione dell’edificio, incremento o diminuzione di unità abitative, che hanno provocato alterazioni al valore proporzionale dell’unità anche di un solo immobile per oltre 1/5 . In questo specifico caso il costo deve essere sostenuto da chi ha apportato la variazione strutturale.

Per quanto riguarda invece una richiesta di revisione generica dei millesimi, ovvero una richiesta non giustificata da alcuna modifica o errore, o per la modifica dei criteri di ripartizione tradizionali, è necessaria l’unanimità .
Dal momento in cui la modifica viene accettata, un tecnico incaricato di effettuare rilievi sulla struttura verificherà l’effettiva necessità di variazione con un sopralluogo nell’immobile in questione. Fino al momento in cui la modifica non viene accettata il condomino è tenuto a pagare tutti i contributi calcolati sulla base delle tabelle esistenti anche se le ritiene errate.

E’ bene sapere che la rettifica delle tabelle millesimali non ha effetto retroattivo. Ciò vuol dire che la sentenza che accorda la rettifica delle tabelle ha effetto dal giorno in cui diventa definitiva. Dunque, per ottenere il rimborso delle cifre corrisposte oltre il dovuto bisogna recarsi nuovamente dal giudice e dare inizio ad un’azione di indebito arricchimento nei confronti di chi ha pagato meno.

Questa modalità di approvazione delle modifiche alle tabelle millesimali, benché richieda la maggioranza dei consensi e non l’unanimità, non comporta inconvenienti nei confronti dei condomini. Infatti, se qualcuno dovesse ritenere che vi sono errori nella valutazione e dovesse sentirsi danneggiato, potrebbe chiedere la revisione senza limiti di tempo.

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