Il contratto di locazione è il contratto con cui una parte, definita come locatore, si obbliga a far godere all’altra parte, detta conduttore o locatario, una cosa mobile o immobile per un dato tempo, tramite il versamento di un corrispettivo, il canone locatizio. Tale fattispecie è disciplinata dall’Art. 1571 del Codice Civile ed è la normativa di riferimento per questa tipologia di contratti. Se si guarda alla struttura su cui regge il contratto di locazione, si nota che al suo interno vi sono delle clausole vessatorie, le quali prevedono uno sviluppo diverso delle procedure. Il contratto di locazione e le sue clausole vessatorie sono un argomento importante, che può interessare molto chi cerca una casa in affitto.
Il contratto di locazione nel dettaglio
Sostanzialmente il contratto di locazione mette in relazione il locatario ed il conduttore. Bisogna fare un pò di chiarezza in merito alla terminologia specifica del settore: il locatario è il proprietario dell’immobile, il conduttore sarà il soggetto che ne usufruirà, previo versamento di un canone, l’affitto. Talvolta i vincoli normativi possono essere predisposti in maniera tale da favorire il proprietario a discapito del conduttore.
Contratto di locazione: le specifiche
Un contratto di locazione può definirsi, per sua natura, un contratto “per adesione”, rispetto al quale esiste l’esigenza specifica di un’approvazione resa per iscritto, contenente le clausole vessatorie. Tale aspetto però riguarda i contratti destinati a regolare una serie non meglio chiarita di rapporti, sia dal punto di vista formale che da quello sostanziale. Invece, i contratti predisposti da uno dei due contraenti, con riferimento o in previsione di una singola specifica vicenda negoziale, non rientrano in tale fattispecie.
Le varie tipologie di clausola vessatoria
Tra le clausole vessatorie più frequenti, oggetto di segnalazioni e contestazioni, troviamo:
- Durata contrattuale inferiore al termine minimo stabilito per legge (4 anni circa).
- Formalizzazione tramite scrittura privata con canone d’affitto superiore a quello realmente indicato sul contratto firmato.
- Imposizione di riparazione a carico del locatario una volta concluso il periodo di affitto per situazioni di deterioramento.
- Risoluzione automatica del contratto di locazione per il mancato pagamento di una rata da parte del locatario.
- Aumento del canone d’affitto annuale in maniera forfettaria.
- Impedimento alla rescissione del contratto per gravi motivi da parte del locatario.
Condizioni generali del contratto
Le clausole vessatorie del contratto di locazione vanno inserite per iscritto, ai sensi dell’Art. 1341, comma 2 del Codice Civile; questo vale come requisito fondamentale per l’opponibilità di suddette clasuole al contraente che vi aderisce, il quale diviene il solo legittimato a farne valere l’eventuale mancanza. Per questo motivo, la clausola vessatoria, o onerosa, non può essere ritenuta tale, senza essere riportata per iscritto dall’aderente e non può essere invocata dal predisponente. Di conseguenza, il conduttore non potrà effettuare tutta una serie di interventi sull’immobile ottenuto. Ad esempio è escluso l’obbligo per il conduttore di tinteggiare l’immobile in questione al termine del contratto, dato che i costi di tinteggiatura non possono gravare sul conduttore, nonostante l’eventuale presenza, tanto nel contratto di locazione, quanto nel verbale di consegna, di un disciplinare delle spese.
Condizioni per la nullità di una clausola
Esiste tra le altre, una clausola vessatoria che obblica il conduttore, all’eliminazione di tutte le conseguenze del deterioramento subito dall’immobile per il suo normale uso. Questa clausola si esplicita una volta esaurito il rapporto contrattuale. Sulla base di quanto esplicitato fino ad ora, va da sè che clausole del genere vanno ritenute nulle, tenendo in considerazione l’Art. 79 della legge 392 del 1978, laddove, qualora si addossasse una spesa di ordinaria manutenzione al conduttore, si ha nullità della clausola. In sostanza quindi, tali spese di riparazione e di eliminazione di segni di deterioramento, spetterebbe solo al locatore (secondo anche l’Art. 1576 del Codice Civile). A vantaggio di quest’ultimo, tuttavia, è previsto il pagamento di un canone a carico del conduttore, il cui ammontare può essere anche lecitamente pattuito dalle parti.
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