Una casa per essere venduta deve essere abitabile, è un dato di fatto. Per avere la certezza che questo semplice ma vitale particolare sussista, il venditore è tenuto alla consegna del certificato di agibilità, ma questo non sempre succede. La recente sentenza della Cassazione n. 622/19 del 14.01.2019. mette in luce le conseguenze dovute alla sua mancata presentazione.
La compravendita di una casa è valida solo se questa è abitabile
Partiamo con un esempio: Tizio sta vendendo casa sua a Caio, che si rende conto dell’assenza dei requisiti di abitabilità, o che l’immobile non abbia tutte le caratteristiche promesse.
Cosa succede in questo caso?
Ebbene, Caio ha diritto di recedere dal contratto entro un anno.
Con “requisiti di abitabilità” s’intendono infatti tutte le qualità essenziali per l’uso a cui il bene è destinato, e che il venditore è obbligato a garantire: una casa, per esempio, deve essere dotata di impianto idraulico ed elettrico, indispensabili al suo uso come abitazione. Nel caso in cui questi non sussistono, l’acquirente può recedere dal contratto, richiedere il rimborso al venditore e, in alcuni casi, anche citarlo per danni.
Compravendita immobiliare, cosa succede quando manca l’agibilità?
All’atto della compravendita della casa, se il venditore omette di consegnare il certificato di agibilità commette un inadempimento contrattuale, anche se non era specificata nel preliminare. La consegna del certificato è infatti da considerare obbligatorio per legge, indipendentemente dagli accordi presi dalle parti.
Stando alla sentenza della Cassazione citata in precedenza, se il venditore, nonostante le sollecitazioni manca di consegnare il certificato, la compravendita può considerarsi nulla, con restituzione di tutte le somme di denaro versate al compratore.
Due soggetti restano comunque liberi di commercializzare un immobile inagibile, a patto che l’assenza dei requisiti di agibilità vengano indicati all’interno del contratto preliminare. In poche parole, il compratore deve essere consapevole già dall’inizio dell’impossibilità di utilizzare l’immobile per il suo fine ultimo.
Compravendita immobiliare: anche la consegna dell’Ape è d’obbligo
L‘Ape, ovvero l’attestato di prestazione energetica, deve essere allegato all’atto di vendita in caso di:
- Nuova costruzione o immobile oggetto di importanti ristrutturazioni: in questo caso l’attestato dovrò essere predisposto a spede del costruttore/venditore, prima che venga rilasciato il certificato di agibilità.
- I fabbricati in corso di costruzione: SE privo di mura o mancante dell’agibilità, l’allegazione dell’Ape non sarà necessaria MA, il venditore dovrà dichiarare necessariamente lo stato dell’immobile all’interno dell’atto
- In caso di immobile esistente: l’Ape deve essere predisposto a cura del proprietario, che sta procedendo nella vendita.
