Quando si decide di avviare un attività il primo passo da fare è la scelta del locale. L’immobile deve rispondere alle esigenze dell’attività lavorativa che vi verrà svolta, e deve quindi rispondere a specifiche caratteristiche: nel caso in cui si stia avviando un’attività commerciale, per esempio, è necessario che il locale sia dotato di vetrine e possibilità di parcheggio e così via..
Individuato il tipo di locale corrispondente alle esigenze, si può procedere alla stipula del contratto d’affitto. Per quanto questi funzioni tendenzialmente come quello delle abitazioni, prima di apporre la propria firma è bene controllare alcuni particolare, onde evitare d’incorrere in problemi futuri: prima tra tutte la destinazione d’uso dell’immobile, indicata all’interno della visura catastale.
Questa deve essere necessariamente compatibile con l’attività commerciale d’interesse, se si vogliono ottenere le autorizzazioni necessarie. La destinazione d’uso ufficiale si ricava dal certificato di agibilità/abitabilità: altro documento di fondamentale importanza. Bisogna sempre assicurarsi che l’immobile sia dotato del relativo certificato che ne attesti la salubrità, stabilità, sicurezza e l’idoneità ad essere frequentato da persone, prima di firmare il contratto. La mancanza di tali caratteristiche costituisce un vizio della locazione, da cui potrebbero nascere conseguenze giuridiche più o meno gravi, ed è quindi meglio non rischiare.
Di vitale importanza è la categoria catastale. Le autorizzazioni alla vendita dipendono infatti da queste. Le più comuni sono:
C1 – per negozi e botteghe, dove si effettuano prevalentemente vendita al dettaglio
C2– magazzini e locali di deposito, dove invece si svolge vendita all’ingrosso o vengono conservate merci.
C3 – Laboratori arti e mestieri: falegnamerie, caseifici, forni da pane e così via…
In genere il contratto d’affitto di locali commerciali ha una durata minima di 6 anni per quanto riguarda le attività commerciali, e di 9 per alberghi, b&b o attività teatrali.
Un contratto di locazioni dalla durata inferiore ai sei anni è considerato nullo per legge, a meno che non si tratti di una locazione transitoria: ovvero per un periodo di tempo ben delimitato e motivazioni oggettive e riscontrabili da specificare espressamente in contratto.
Allo scadere questo si rinnova automaticamente per altri 6 o 9 anni, a meno che non venga comunicata la disdetta da una delle due parti almeno 12 mesi prima della scadenza, per iscritto e tramite raccomandata A/R.
Il recesso del conduttore è possibile in caso di gravi motivi, che devono essere specificati all’interno della raccomandata, e deve essere presentato prima dei 6 mesi della data in cui si intende abbandonare i locale. Se invece a richiedere il termine del contratto è il proprietario, l’affittuario ha diritto ad un’indennità per perdita di avviamento pari a 18 mensilità, che diventano 21 per le attività del settore turistico. Tale somma raddoppia se la nuova attività è simile a quella del vecchio conduttore
