Condomini morosi: chi paga i debiti? Ecco le norme che regolano i comportamenti da seguire con i condomini morosi
Il problema dei condomini morosi è uno dei più dibattuti e uno dei più problematici nella gestione condominiale. Le statistiche dell’Anaci disegnano un quadro abbastanza preoccupante: nelle grandi città i condomini in rosso superano il 20%, con ammanchi nelle casse condominiali che si aggirano in una cifra compresa tra i 2mila e i 4mila euro.
La domanda che tutti si pongono è: chi paga i debiti dei condomini morosi?
La recente riforma delle disciplina del condominio approvata con la legge 220/12 è intervenuta sulla questione, indicando alcune linee di comportamento da adottare nei confronti dei condomini morosi: la modifica dell’art. 63 del codice civile ha stabilito un vincolo solidale tra i condomini.
Cosa comportano queste modifiche per i condomini morosi?
Il vincolo solidale stabilito nell’art. 63 ha apportato sostanzialmente 2 modifiche:
- ampliamento dei poteri dell’amministratore di condominio che può ottenere un decreto di ingiunzione nei confronti dei condomini morosi
- possibilità per i creditori di agire nei confronti dei singoli condomini, con un vincolo di sussidiarietà che impone di rivalersi prima sui condomini morosi e poi su quelli in regola
Vediamo queste modifiche in dettaglio.
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Decreto di ingiunzione per i condomini morosi
L’ampliamento dei poteri dell’amministratore consiste appunto nella possibilità di ottenere, nei confronti dei condomini morosi, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza bisogno dell’approvazione dell’assemblea.
Per partire con il decreto ingiuntivo l’amministratore deve però rispettare alcuni obblighi:
- essere in possesso di una delibera assembleare di approvazione della spesa: questo documento infatti fornisce la prova dell’approvazione della spesa anche da parte del condomino che ora si rifiuta di pagare, quindi è necessario per avviare l’azione giudiziaria nei suoi confronti;
- prima di effettuare il decreto ingiuntivo, l’amministratore deve, se previsto da regolamento condominiale, inviare al condomino moroso una messa in mora, cioè una lettera raccomandata che invita il condomino a pagare la cifra dovuta.
L’amministratore ha anche il potere di sospendere in via cautelare il condomino moroso dall’uso dei servizi comuni. L’amministratore è inoltre tenuto a comunicare ai creditori i nomi dei condomini morosi: arriviamo così alla seconda modifica introdotta dalla legge 220/2012.
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Possibilità dei creditori di agire nei confronti dei singoli condomini
In passato i creditori, come le aziende che erogano servizi di luce, acqua e gas, oppure le ditte edili che hanno effettuato lavori di ristrutturazione su parti condominiali comuni, potevano rivalersi esclusivamente sull’intero condominio per il recupero crediti; la modifica della legge con l’articolo 63 c.c. ha introdotto invece la possibilità, per i creditori, di rivalersi nei confronti dei singoli condomini, introducendo però a tutela di coloro che sono in regola con i pagamenti, un vincolo di sussidiarietà.
In cosa consiste questo vincolo di sussidiarietà?
Si tratta di un cavillo che, appunto, vincola i creditori a rivalersi prima sui condomini morosi, e solo in seguito sui condomini in regola con i pagamenti: da qui discende l’obbligo, da parte dell’amministratore, a fornire i nominativi dei condomini morosi.
Quando i creditori possono rivalersi sui condomini in regola?
La modifica legislativa per quanto concerne i creditori di un condominio moroso è stata volta sostanzialmente a regolamentare l’azione di recupero crediti: se prima, come abbiamo detto, i creditori potevano rivalersi indiscriminatamente sull’intero condominio o anche sui condomini in regola con i pagamenti per recuperare i loro crediti, oggi invece possono e devono rivalersi esclusivamente sui condomini morosi, e solo se questi tentativi si rivelano infruttuosi, dopo aver documentato l’impossibilità di rivalersi sul diretto debitore, possono intraprendere un’azione di recupero anche sui condomini in regola.
Una norma che non mette quindi completamente in salvo coloro che pagano regolarmente le rate, ma che almeno stabilisce un modus operandi. I creditori hanno inoltre anche la possibilità di pignorare il conto corrente condominiale per rivalersi delle somme non versate dai condomini morosi. L’amministratore può contestare il pignoramento dimostrando la morosità dei suddetti condomini anche per quanto riguarda le quote da versare al condominio.
