Diritti reali su un immobile, cosa sono e quando farli valere

Per tutti essere proprietario di una casa vuol dire avere un posto dove tornare la sera, un nido dove vivere, un punto di riferimento. Ma, all’atto in cui si diventa proprietari di una casa il diritto alla privacy non è la sola cosa che si acquista. Firmando il contratto di compravendita si diventa titolare anche dei diritti reali immobiliari, che nel quotidiano è bene sapere a cosa servono.

Partiamo con l’analizzare quali sono.

Diritti reali immobiliari, come individuarli 

Vengono definiti diritti reali, quei diritti che sono legati al bene e no a chi lo possiede. Per esempio: si diventa proprietario di una casa, ovvero si acquista il diritto di proprietà, all’atto dell’acquisto e si resta tali fino alla sua vendita. Il successivo acquirente diventerà a sua volta titolare dei diritti di proprietà e così via: è il possedere la casa che ti rende proprietario.

I diritti reali sono contraddistinti da quattro caratteristiche:

  1. la tipicità: sono diritti reali solo quelli uniformati dal legislatore
  2. l’immediatezza: ovvero la possibilità di esercitare il diritto senza doversi avvalere della cooperazione di altri soggetti.
  3. assolutezza: i tuoi diritti valgono nei confronti di tutti
  4. il seguito: ovvero il diritto reale è collegato al bene e non al proprietario, come nel caso presentato in precedenza.  (l’esempio che facevamo prima con l’usufrutto).

I diversi tipi di diritti reali 

I diritti reali possono essere suddivisi in tre grandi gruppi. Il primo è il diritto di proprietà, che comporta la possibilità di godere in maniera piena ed esclusiva del bene in questione, sempre ne rispetto di quanto dettato dalla legge.

Abbiamo poi i diritti reali di godimento, che danno la possibilità di utilizzare un bene non tuo, per un determinato periodo di tempo. Questi possono decadere a causa del non uso:  se dopo 20 anni si verifica questa condizione, il diritto si estingue. Fanno parte dei diritti reali di godimento:

  • il diritto di superficie: consente di edificare sopra o sotto un terreno di proprietà altrui
  • il diritto di uso, cioè dell’utilizzo di un bene altrui
  • il diritto di usufrutto, permette di godere di un bene non tuo e di raccoglierne i frutti, sempre però rispettando la destinazione economica, ovvero il fine ultime per cui il bene è stato costruito. Per esempio, non si può costruire su un terreno agricolo
  • l’enfiteusi, mette il soggetto in possibilità di poter godere  del fondo altrui, ma con l’impegno di migliorare il bene stesso e di pagare al proprietario un affitto annuo o in denaro o in prodotti. Questo diritto può essere o perpetuo o avere una durata a termine non inferiore a 20 anni.
  • il diritto di abitazione: consente di abitare una casa per i bisogni esclusivi del titolare del diritto e della sua famiglia ma non di cedere questo diritto ad altri o di affittare l’immobile oggetto del diritto di abitazione [6];
  • il diritto di servitù: consiste nella limitazione posta ad un fondo, detto servente, per l’utilità di un altro fondo, detto dominante, di proprietà di un’altra persona. Per esempio, quando bisogna necessariamente passare sul terreno di proprietà di qualcun’altro per raggiungere la propria casa.

Infine ci sono i diritti reali di garanzia che, come testimonia la parola stessa, servono a dare garanzia al fine dell’ottenimento di un credito. Questi sono:

  • il diritto di pegno, ovvero ottieni un finanziamento dopo aver dato in pegno un bene, che ti sarà restituito nel momento in cui saldi il tuo debito. Di norma  viene utilizzato per beni mobili;
  • il diritto di ipoteca è il diritto di pegno usato nel campo immobiliare. La casa viene data in garanzia al fine di ottenere un credito, e l’ipoteca viene tolta quando si paga l’intero debito, altrimenti la casa può essere messa in vendita
  • il diritto di privilegio speciale: si tratta di una garanzia su un bene del debitore, ovvero la casa. Per fare un esempio: se acquisti una casa, il venditore ha un privilegio per il pagamento dell’immobile, cioè diventa il tuo principale creditore.

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