Il contratto preliminare di compravendita rappresenta l’impegno preso da venditore ed acquirente di un immobile, a concludere la trattativa tramite la stipula del contratto definitivo di fronte ad un notaio.
È possibile distinguere due diversi tipi di contratto preliminare:
- Il preliminare proprio, che obbliga le parti a portare a termine l’atto di compravendita. Normalmente è riconoscibile da frasi del tipo : << Il signor X promette di vendere al signor Y>>
- Il preliminare improprio, che rappresenta un vero e proprio contratto definitivo, immediatamente efficace.
Forma e registrazione del contratto preliminare
Il contratto preliminare non è disciplinato in modo specifico dalla legge: per questo, nella sua compilazione bisogna far riferimento alle disposizioni generali sul contratto. Quindi, bisogna sempre tenere presente:
- L’obbligo della forma scritta, come previsto dall’art. 1321 c.c. La promessa di vendere l’immobile va sempre redatta, e deve necessariamente contenere: i particolari atti al riconoscimento dell’immobile, i dati delle parti coinvolte e il prezzo stabilito.
- La libertà di chi vende, articolo 1401 c.c., di indicare successivamente all’interno del contratto, i dati riguardanti la persona che acquisterà i diritti e gli obblighi derivanti dalla stipula del contratto.
Una volta redatto, il contratto preliminare va registrato presso l’Agenzia del territorio competente. Se la redazione è avvenuta con l’intervento di un agente immobiliare, anche questi sarà sottoposto all’obbligo di registrazione. a rispetto di quanto stabilito all’interno della legge finanziaria anno 2007, ad integrazione del disposto dell’art. 10 del D.P.R. 131/1986, dove’è stato inserito l’obbligo dell’agente immobiliare a richiedere la registrazione delle scritture negoziali stipulate, qualora non lo facciano le parti interessate
Al fine della registrazione di un preliminare di compravendita non autenticato, bisogna recarsi muniti di due copie presso l’Ufficio registro entro 20 giorni dalla data di sua stipulazione, versando la relativa imposta di registro.
Per adempiere alla registrazione del contratto di compravendita, bisogna versare l’imposta fissa, pari a € 200,00, che va ripartita egualmente tra le due parti, come anche il costo dei bolli. Diverso discorso vale per l’imposta proporzionale dello 0,50% sulla caparra e del 3% per gli acconti sul prezzo, che sono completamente a carico dell’acquirente.
Tra i soggetti responsabili del pagamento dell’imposta di registro rientra anche l’agente immobiliare, qualora i due contraenti non provvedessero a farlo.
Contratto preliminare di compravendita, cosa succede se l’acquirente cambia idea?
Una volta registrato e trascritto il contratto preliminare, viene a ricrearsi un vincolo giuridico tra venditore ed acquirente, che obbliga entrambi a portare a termine l’atto di compravendita immobiliare. Ma, cosa succede nel caso in cui una delle due parti dovesse cambiare idea?
Se il soggetto acquirente dovesse diventare inadempiente, il venditore potrà:
- intimare per iscritto il promissario acquirente a presentarsi dal notaio, entro una data precisa, al fine della sottoscrizione del contratto, che verrà considerato nullo in caso questo non dovesse avvenire. Tale operazione prende il nome di diffida ad adempiere, ed autorizza il venditore a trattenere la caparra.
- promuovere un’azione giudiziale al fine del trasferimento coattivo del bene, con il conseguente pagamento del prezzo stabilito. A questo, potrà seguire o meno la richiesta di risarcimento del danno.
A dare al venditore tale margine di manovra è l’articolo 143 c.c. All’interno di questi è disposto che, nei contratti a prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può scegliere tra l’adempimento o la risoluzione del contratto: entrambe sono azioni irreversibili. L’esecuzione coattiva del contratto richiede l’intervento del giudice mentre, per quanto riguarda l’annullamento, entra in vigore al decadere del termine prestabilito e in presenza di atto scritto.
