L’amministratore di condominio è una figura rilevante, che ha il compito di rappresentare la totalità dei condomini e di farsi carico di incombenze importanti da vari punti di vista, gestionale, fiscale e giudiziale, delle quali abbiamo già parlato in un articolo sui compiti dell’amministratore.
È sempre necessario avere un amministratore di condominio?
La risposta è no. La legge 220/2012 ha recentemente innalzato il numero minimo di condomini a partire dal quale è necessario nominare un amministratore di condominio da 4 a 8: questo significa che oggi anche un condominio composto da 8 appartamenti può essere autogestito; la nomina dell’amministratore diventa obbligatoria solo se subentra un 9° condomino.
Come si fa a gestire un condominio senza amministratore?
Gestire un condominio senza amministratore, risparmiando quindi sulle spese dell’amministrazione, è possibile attraverso una serie di accorgimenti.
Eleggere un condomino che faccia le veci dell’amministratore. Innanzitutto è necessario che uno dei condomini si renda disponibile a assumersi, gratuitamente, alcune incombenze che generalmente spettano all’amministratore, cioè:
– Curare gli adempimenti fiscali
– Presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi.
Anche in assenza di un amministratore infatti il condominio resta un sostituto di imposta e conserva anche il proprio codice fiscale, che va comunicato al fornitore di energia elettrica e a chiunque deve emettere una fattura per l’esecuzione di una prestazione professionale che ha il condominio come cliente.
Riunirsi per stilare un regolamento condominiale. Fissare una serie di regole che chiariscono compiti, obblighi, diritti e doveri dei condomini può essere una buona idea in assenza di un amministratore.
Il regolamento condominiale:
– deve essere approvato all’unanimità
– deve essere osservato scrupolosamente da tutti i condomini
– serve a evitare che sorgano conflitti tra i condomini.
È importante infatti che i condomini siano in accordo tra loro, affinché il condominio venga gestito in maniera efficace anche senza amministratore. In presenza di dissapori la nomina di un amministratore esterno potrebbe diventare indispensabile.
Stabilire una linea di gestione condivisa degli spazi comuni. Questo aspetto non riguarda solo la fruizione degli spazi interni dello stabile che “appartengono” a tutti i condomini, ma anche questioni come la manutenzione ordinaria e la pulizia.
Cosa accade se il condominio non ha un rappresentante?
Gestire un condominio senza amministratore è possibile, ma questa scelta presenta sia dei vantaggi che degli svantaggi.
Un vantaggio indiscusso è quello di risparmiare sulle spese di compenso dell’amministratore condominiale. D’altra parte però l’assenza di un rappresentante legale del condominio comporta dei rischi. In assenza di un amministratore infatti bisogna sapere che:
– se i condomini non sono riusciti a nominare neanche un rappresentante interno, la responsabilità civile e penale verrà equamente divisa tra tutti i condomini.
– anche se un condomino decide di farsi carico dell’amministrazione, in maniera gratuita, egli non avrà i poteri che spetterebbero invece a un amministratore “professionista”.
– in caso di disaccordo tra i condomini il rappresentante interno non avrà alcun potere di dirimere la controversia per vie legali, quindi la nomina di un amministratore si renderà indispensabile se i condomini non riescono a trovare un accordo tra loro.
Gli esperti consigliano quindi di nominare sempre un amministratore di condominio, anche se i condomini sono solo otto, o meno di otto, cioè in quei casi in cui la legge consente l’autogestione condominiale.
E voi, come gestite il vostro condominio?
